“Ази” укладання договорів: яку форму обрати?

Розпочнемо з того, що згідно зі ст. 638 ЦКУ договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. А ч. 2 ст. 180 ГКУ уточнює, що укладеним договір вважається, якщо між сторонами досягнуто такої згоди у передбачених законом порядку та формі.

Якою ж має бути ця форма? Сам ЦКУ виокремлює (1) усну та (2) письмову форми, причому остання може бути (а) простою або (б) нотаріальною.

Також допускається електронна форма (ч. 1 ст. 205 ЦКУ). При цьому якщо сторони домовилися укласти договір за допомогою інформаційно-телекомунікаційних систем, він вважається укладеним у письмовій формі.

За загальним правилом, установленим ч. 1 ст. 639 ЦКУ, договір може бути укладений в будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. По суті, це означає лише неприпустимість вибору простішої форми порівняно з передбаченою законом.

Тобто «спрощувати» ситуацію заборонено. Наприклад, не можна укласти договір у простій письмовій формі, якщо закон вимагає, щоб він був посвідчений нотаріально.

А ось «ускладнювати» ситуацію не забороняється. Так, нотаріальне посвідчення договору за ініціативою його сторін (коли за законом достатньо простої письмової форми) цілком допустиме.

Але зауважте: якщо сторони домовляться про вибір більш суворої форми договору, ніж передбачена законом (наприклад, нотаріально посвідченої замість письмової чи письмової замість усної), вона стає обов’язковою (!) для них.

А тепер детальніше про кожну з передбачених форм договору.

Усна форма

Така форма допустима для будь-якого правочину, якщо:

— законом або згодою сторін для неї не встановлено письмову форму;

— вона виконується в момент її вчинення (окрім правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, а також правочинів, для яких недодержання простої письмової форми має наслідком їх недійсність). Прикладом такого правочину може служити договір купівлі-продажу в магазині за готівковий розрахунок;

— на виконання письмового договору виникає необхідність у вчиненні додаткових правочинів, за якими є домовленість сторін про їх усну форму вчинення (ч. 3 ст. 206 ЦКУ). Наприклад, на виконання письмового договору купівлі-продажу сторони можуть усно визначити порядок вручення покупцеві проданої речі, виду транспортного засобу для її перевезення тощо.

Але це можливо тільки в разі, якщо сам договір або закон не вимагає письмового оформлення таких дій.

Але не ЦКУ єдиним! В усній формі можна укладати правочини, передбачені й іншими актами законодавства України. Наприклад, ч. 1 ст. 33 Закону № 3792¹ дозволяє укласти в усній формі договір про передачу права на використання (опублікування) твору в періодичних виданнях (газетах, журналах тощо).

¹ Закон України «Про авторське право і суміжні права» від 23.12.93 № 3792-XII.

Також усний договір може укладатися шляхом вчинення конклюдентних (поведінкових) дій. Так, договір зберігання може бути укладений шляхом видачі номерного жетона (номера, іншого знака), що засвідчує приймання речей на зберігання.

Письмова форма

У такій формі треба вчиняти (згідно зі ст. 208 ЦКУ):

— правочини між юридичними особами;

ФОП у цьому випадку логічно прирівнювати до юросіб — з урахуванням положень ст. 51 ЦКУ.

— правочини між фізичною та юридичною особою²;

² Окрім правочинів, передбачених ч. 1 ст. 206 ЦКУ. Тобто правочинів, які виконуються у момент їх вчинення (за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, а також правочинів, для яких недодержання простої письмової форми має наслідком їх недійсність).

— правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує 20 нмдг (340 грн)**;

— інші правочини, щодо яких законом установлена письмова форма.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або декількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами.

У випадку якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксований шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом.

Правочин також вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку.

Для того щоб правочин вважався таким, що вчинений у письмовій формі, згідно з ч. 1 ст. 207 ЦКУ він має бути підписаний його стороною (сторонами).

При цьому правочин, що вчиняє юрособа, згідно з ч. 2 ст. 207 ЦКУ повинен підписуватися особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Нотаріальне посвідчення

Правочин, який вчинений у письмовій формі, згідно з ч. 1 ст. 209 ЦКУ підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, установлених: (1) законом або (2) домовленістю сторін.

Тобто вимога про обов’язкове нотаріальне посвідчення правочину не може встановлюватися підзаконними актами. Цього може вимагати тільки закон.

Нотаріальне посвідчення правочину відбувається відповідно до Закону № 3425³ і Порядку № 296/5⁴.

³ Закон «Про нотаріат» від 02.09.93 № 3425-XII.

⁴ Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5.

Нотаріально посвідчує правочин нотаріус або інша посадова особа, що має право згідно із законом на вчинення такої нотаріальної дії.

Так, у сільських населених пунктах згідно зі ст. 1 Закону № 3425 відповідні дії мають право вчиняти уповноважені на це посадові особи органів місцевого самоврядування.

Важливо: у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (недійсним у силу закону).

Але не посвідчений нотаріально договір може бути визнаний дійсним у судовому порядку. Для цього повинні виконуватися такі умови: (1) сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору (що підтверджується письмовими доказами) і (2) відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Тоді позитивне рішення суду про визнання правочину дійсним звільняє сторони від необхідності звернення до нотаріуса.

Тобто подальше нотаріальне посвідчення в такому разі не вимагається (згідно з ч. 2 ст. 220 ЦКУ).

Ви, мабуть, знаєте, що договір оренди транспортного засобу зі звичайною фізичною особою (громадянином) підлягає нотаріальному посвідченню на підставі ч. 2 ст. 799 ЦКУ. Вона встановлює обов’язковість нотаріального посвідчення такого договору в разі, якщо однією зі сторін договору є фізична особа.

У зв’язку з цим часто виникає запитання: а чи треба посвідчувати нотаріально договір оренди, укладений із ФОП?

Якщо фізична особа, з якою укладений орендний договір, має статус підприємця і діє в рамках своєї підприємницької діяльності, то вимога ч. 2 ст. 799 ЦКУ на такий договір не поширюється

Державна реєстрація прав

Право власності та інші речові права на нерухомі речі (земельні ділянки, майнові комплекси, будівлі та споруди, у тому числі їх окремі частини, житлові та нежитлові приміщення тощо), обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення згідно з ч. 1 ст. 182 ЦКУ підлягають держреєстрації.

Не плутати з державною реєстрацією власне договорів, яка мала місце до 01.01.2013. Наразі реєструють не самі договори, а саме права. А договори**** слугують для такої держреєстрації лише основою.

Державну реєстрацію прав можуть вчиняти:

— нотаріуси (при вчиненні нотаріальних дій з нерухомістю) або

— органи держреєстрації (в усіх інших випадках).

Процедуру держреєстрації регулюють Закон № 1952 і Порядок № 1127.

Державній реєстрації згідно зі ст. 4 Закону № 1952 підлягають такі речові права на нерухоме майно: (1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва; (2) речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеної на строк не менш як три роки; право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань); інші речові права відповідно до закону; (3) обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва: заборона відчуження та/або користування; арешт; іпотека; вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Права на нерухоме майно, які підлягають держреєстрації, виникають згідно із ч. 4 ст. 334 ЦКУ з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Так, при придбанні нерухомості новий власник отримає право власності на неї тільки після держреєстрації такого права. До цього моменту право власності зберігається за старим власником, незалежно від дати фактичної передачі майна та моменту нотаріального посвідчення договору.

Далі в таблиці наведемо інформацію про те, в якій формі слід укладати найбільш поширені види договорів, а також у яких випадках необхідно здійснювати держреєстрацію прав на нерухомість.

Форми договорів