Сьогодні серед інвесторів житлової нерухомості активно обговорюються зміни в оподаткуванні ПДВ при операціях з нерухомістю, запропоновані в законопроєкті №5600.
Що зміниться в разі схвалення закону і як це відіб’ється на інвестиціях UBR.ua допомогла розібратися адвокат АТ “Скляренко, Сидоренко і партнери” Тетяна Борисенко.Як оподаткування проходить зараз?
Сьогодні податком на додану вартість обкладається тільки перша поставка житла (така термінологія використовується в бухгалтерському обліку).
Що розуміється під першою поставкою житла?
Операціями з першої поставки житла слід вважати операції з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове збудоване житло першому власнику такого житла незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства-замовника, або за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій.
Передача квартир після будівництва замовнику зараз обкладається ПДВ на загальних підставах. Ключовою ознакою першої поставки житла є оформлення права власності.
Видів договорів, що укладаються з інвестором житлової нерухомості, багато. Є сенс коментувати два найбільш поширених – купівлі-продажу майнових прав та попереднього договору купівлі-продажу житла з наступним оформленням основного договору.
Девелопер розповів, як забудовники йдуть від податків: розкрилася нова схема {{1 }}
Якщо з інвестором укладається договір купівлі-продажу майнових прав з наступним оформленням права власності безпосередньо на інвестора, ця операція є першою поставкою житла і обкладається ПДВ.
При оформленні попереднього договору купівлі-продажу житла, інвестор не буде першим набувачем права власності. Зазвичай право власності оформляється на замовника будівництва і вже потім за основним договором купівлі-продажу передається інвестору.
Зазначена схема передбачає оптимізацію оподаткування ПДВ. Спрощено це виглядає наступним чином: забудовник набуває будівельні матеріали, в ціну яких включено ПДВ, накопичує податковий кредит. Після завершення будівництва об’єкт передається замовнику за ціною, близькою до собівартості будівництва. В ціну включено ПДВ.
В результаті податкові зобов’язання забудовника по оплаті ПДВ коригуються на суму податкового кредиту.
Оскільки сьогодні Податковий кодекс передбачає звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання житла, замовник будівництва реалізує об’єкт інвестору за ціною без ПДВ, акумулюючи максимальні прибутки.
У податкових деклараціях з ПДВ ці операції відображаються як звільнені від оподаткування.
Що буде у разі прийняття ВРУ новацій?
від ПДВ буде звільнена тільки перша поставка доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів.
Відповідно до закону “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” доступне житло – це збудовані і будуються за держпідтримки житлові будинки (комплекси) та квартири.
Державна підтримка будівництва полягає у сплаті державою 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла та / або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту.
Більшість об’єктів будівництва не є доступним житлом в розумінні згаданих норм законодавства.
Після прийняття закону і вступу в силу будь-яке постачання житла, крім першої поставки доступного житла, буде обкладатися ПДВ.
В основних договорах купівлі-продажу квартир між замовником будівництва та інвестором з’явиться фраза “в тому числі ПДВ в розмірі …”, а забезпечувальні платежі за попередніми договорами будуть включати зазначені суми. Хоча сам по собі забезпечувальний платіж не обкладається ПДВ.
Чи вплине закон на інвесторів, які уклали попередні договори до прийняття і вступу в силу документа?
Якщо договором передбачено розстрочення та коригування ціни за рішенням майбутнього продавця без прив’язки до конкретних підстав для збільшення вартості квадратного метра (наприклад, прив’язка до курсу валют) або прямо вказано, що зміни в оподаткуванні є підставою для перегляду ціни, то інвестори зможуть відчути на собі відповідні підвищення.
Якщо договір інвестора оплачено повністю, то такий інвестор не відчує на собі впливу зазначеного закону.
Фізособи не є платниками ПДВ, тим самим зменшується час продаж рядовим інвестором своєї нерухомості також не торкнеться впливу закону.
Взагалі, відділи продажів житлових комплексів передбачають додаткове підвищення цін на квадратні метри в зв’язку з можливим прийняттям закону в оприлюдненій редакції.
Коли запрацюють нові податки?
В проекті передбачено, що закон (крім деяких положень) вступає в силу з 1 липня 2021 року. Однак однією з основ податкового законодавства України є стабільність. Це означає, що зміни в будь-які елементи податків і зборів не можуть вноситися пізніш як за шість місяців до початку нового бюджетного періоду, в якому будуть діяти нові правила та ставки.
Податки і збори, їх ставки , а також податкові пільги не можуть змінюватися протягом бюджетного року.
Тому, не слід боятися появи ПДВ на другу і наступні поставки житла в цьому році. Більш того, якщо зміни не приймуть найближчим часом, то вони не повинні вступити в силу до 1 січня 2023 року.
