Что нужно знать о налогообложении при продаже квартиры в Киеве 2020-2021.

Приветствую, я Егор. Уже больше 15 лет рассказываю новости киевлянам и не только. Но сегодня хочу поделиться личным опытом. Речь пойдет о продаже квартиры и нюансах, которые открылись в сфере недвижимости, в том числе и налогах. 

Как только я решил продать квартиру, возник вопрос с поиском специалистов по оценке недвижимости. Они на законных основаниях определяют стоимость объектов. Как и любая другая услуга, их работа стоит денег. Цена может отличаться в разных конторах, но разница не существенная. 

Мою квартиру оценили в 100 000 долларов США. Неплохо, правда? Но оказалось, что не все деньги я получу на руки. Существуют налоги, которые нужно оплатить обязательно. Суммы трехзначные и тоже в долларах. 

По совету старой знакомой обратился к нотариусу с большим опытом проведения сделок с недвижимостью. 

Договорились о встрече в офисе на ул. Гончара, 55,  в самом центре Киева. Владимир Анатольевич Чуловский помог разобраться в деталях процесса продажи и оформил необходимые документы. Приятный молодой человек лет 40, профессионал своего дела — Владимир согласился дать небольшое интервью. Он детально рассказал о налогах и обязательных платежах, которые предстоит оплатить каждой стороне при купле-продаже квартиры. Кстати, он активно ведет блог на Фейсбук, рассказывает об изменениях в законодательстве и интересных случаях.

Ниже мои вопросы и ответы Владимира. Думаю, каждый найдет для себя что-то полезное.

Владимир, по сравнению с 2019 годом, много сейчас проходит сделок по недвижимости? Сказался как-то всемирный карантин и кризис на желании людей покупать и продавать квартиры?

Нотариус Киевского нотариального округа Чуловский Владимир: «По информации от Министерства Юстиции Украины за 2019 год по Киеву было проведено чуть больше 65 000 сделок по недвижимости. Почти 50000 среди них сделки купли-продажи. 

Есть какая общая тенденция роста или падения количества сделок по сравнению с предыдущим периодом?

Нотариус Чуловский: «Если сравнивать с 2018 годом, то я заметил устойчивый рост примерно на 3-5%».

Вопрос от обывателя, который не разбирается в юридических вопросах. При каких операциях с недвижимостью нужно обращаться к нотариусу?

Нотариус Чуловский: «Любые сделки по смене владельца имущества проводит и узаконивает нотариус. Частный или государственный — каждый выбирает самостоятельно. Смена права собственности это не обязательно купля-продажа, сюда также относится дарение, обмен, наследство и прочее».

Есть ли обязательные налоги, которые нужно оплатить со стороны продавца квартиры?

 Нотариус Киевского Чуловский: «Существует два вида обязательных платежей — 1% госпошлины (обычно оплачивает продавец) и 1% в Пенсионный фонд, который оплачивает новый владелец. В некоторых случаях дополнительно нужно оплатить военный сбор 1,5%, НДФЛ для резидентов страны 5% и для нерезидентов 18%. Точный расчет подскажет нотариус при подготовке документов к сделке».

Рассмотрим подробнее каждый из налогов, которые действуют в Украине при проведении сделок купли-продажи в 2020 году.

НДФЛ или налог на доходы физических лиц в Украине — разбирает частный нотариус Чуловский Владимир Анатольевич

Владимир, что это за налог и как регулируется его объем?

Налоговый кодекс Украины четко определяет понятие НДФЛ. Оплачивается налог в случаях если:

• совершается повторная продажа недвижимости одним лицом в течение календарного года;
• недвижимость находится в собственности одного лица менее трех лет. Но здесь есть исключение — квартиры, которые получены в наследство. 

Сумма также определена достаточно четко:

• 5% для резидентов;
• 18% для нерезидентов.

Процент считается от цены договора, но не ниже стоимости которую указал оценщик.

Нужно понимать, что стоимость объекта не может быть ниже рыночной. Актуальность цен постоянно отслеживается через источники, которые находятся в общем доступе. 

Объясните, пожалуйста, конкретно в моем случае, я должен оплачивать НДФЛ?

Вы продаете недвижимость впервые за год, и в собственности она находится больше 3 лет. Соответственно этот налог Вы не платите. 

«Если бы Вы купили квартиру год назад, тогда нужно было бы заплатить НДФЛ. В вашей ситуации он составил бы 5% от 100 тысяч, то есть 5 тысяч долларов.» — нотариус Чуловский В. А.

Еще один интересный вопрос. Кто контролирует уплату налоговых обязательств? 

При проведении сделки купли-продажи, налоговым агентом выступает нотариус. Каждый нотариус следит за тем, чтобы платежи были проведены до финального оформления и регистрации сделки.

Военный сбор. Когда возникает и как считается?

В этом случае все достаточно просто. Если есть НДФЛ, то нужно платить и военный сбор. Посчитать его не составит труда — 1,5% от цены договора, но не ниже стоимости которую указал оценщик. 

Здесь повторюсь, цена по оценке не должна быть ниже рыночной. Рассмотрим Ваш пример. Если бы Вы купили эту квартиру в прошлом году, то военный сбор составил бы 1500 долларов. 

Сбор в пенсионный фонд. Что нужно знать?

Владимир, какие нормы определяют уплату налога в Пенсионный фонд? Какие особенности его расчета?

Постановление КМУ №1740 регулирует уплату сбора в Пенсионный фонд при проведении сделки купли-продажи квартиры. Он составляет 1% от цены договора. Этот сбор оплачивает покупатель. 

Избежать этой оплаты можно при:

• первой покупке жилья, то есть ранее человек не участвовал в приватизации, не получал недвижимость в наследство или по дарению;
• условии, что человек находится в очереди на жилье и это подтверждается соответствующими документами.

Я должен платить этот налог при продаже своей квартиры?

Этот сбор оплатит человек, который покупает Ваше жилье, сумма составит 1000 долларов.

Возможно есть дополнительные детали, которые касаются этого налога?

До 23 сентября 2020 года этот сбор был обязательным без исключений. Сейчас внедряется новый механизм, но он еще не совершенен. На моей практике еще не было случаев, когда покупатель не оплачивал этот сбор.

Интересные случаи взимания налогов в практике частного нотариуса Чуловского В. А.

Подскажите, пожалуйста, существуют ли законные способы уменьшить налоги при купле-продаже недвижимости?

Это самый популярный вопрос среди продавцов и покупателей. Некоторым удается “занизить оценочную стоимость”, а значит и сумму пошлин. Но назвать этот способ законным нельзя, тем более это может привести к негативным последствиям.

«Мой совет: всегда указывайте реальную стоимость. Если сделка не состоится, продавец получит квартиру обратно, а покупатель вернет фактическую сумму затрат. А при занижении участников сделки можно обвинить в уклонении от уплаты налогов.», — нотариус Чуловский Владимир Анатольевич.

Есть какие-либо примеры необычных сделок и налогообложения?

Скорее нет. Попытки провести сделку по заниженной стоимости не доходят до логического завершения. Документы, в том числе и оценка, детально проверяются перед регистрацией. 

Существуют многочисленные факторы, которые влияют на сумму налогов. В обязанности нотариуса входит детальное объяснение клиенту возможных последствий. В этом случае я и мои коллеги выступаем в качестве контролирующего органа. 

Существуют ли налоги, о которых еще не сказали?

Нет, мы обсудили все существующие налоги при купле-продаже квартиры. Но есть дополнительные затраты, которые уже не относятся к налогам. Это консультация юриста, услуги риелтора, проверка квартиры по различным реестрам на наличие арестов. Оплата за регистрацию права собственности — дополнительная трата со стороны покупателя. 

Подведем итоги нашей беседы с нотариусом

Мои затраты при продаже квартиры стоимостью 100000 $:

• госпошлина — 1000 долларов США;
• налог в Пенсионный фонд — 0;
• НДФЛ — 0;
• Военный сбор — 0.

Покупатель оплатил 1000 $ в Пенсионный фонд. Услуги юриста и риелтора оплачены дополнительно.

Оказывается все просто, нужно только немного разобраться. 

Оставшиеся вопросы можно задать Владимиру Анатольевичу в Фейсбук или на сайте. 

Без рекламы. Просто рекомендую грамотного специалиста. 

Егор Зинченко

Киев. Январь 2021