Ситуация
Предприниматель предоставляет в аренду юридическому лицу квартиру для размещения офиса. Предусмотрена ли действующим законодательством ответственность для предпринимателя-арендодателя или для такого юрлица, осуществляющего свою хозяйственную деятельность в помещении жилищного фонда?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо определиться, является ли правомерным использование помещения, предназначенного для проживания, в целях осуществления такой деятельности.
О правомерности
Прежде всего необходимо учесть положения Жилищного кодекса Украины (ЖКУ), ст. 6 которого определено, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается, но деятельностьнепромышленного характера не запрещена.
Как разъясняется в Научно-практическом комментарии к этой статье ЖКУ, она устанавливает общее правило о целевом назначении жилых помещений, то есть возможности их использования для тех или иных целей. Основной целью такого использования является постоянное проживание физических лиц. Таким образом, предоставление помещений для нужд промышленного характера в жилых домах запрещено.
Подобная норма содержится и в ст. 383 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), согласно которой собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.
В частности, Научно-практический комментарий к ст. 383 ГКУ указывает на то, что законодатель определил обязанность собственника использовать жилье только по целевому назначению, т. е. устанавливает невозможность использования жилья для промышленного производства и других целей, не связанных с проживанием в нем.
В связи с такой формулировкой целевого назначения жилых помещений на практике существует определенная проблема применять жилые дома (квартиры) для размещения в них офисов. Вместе с тем, если жилое помещение находится в собственности лица и оно хочет разместить там офис, такая возможность подкрепляется положениями ст. 319 ГКУ, которые устанавливают право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Также в пользу такого разрешения действует еще одна норма ГКУ – ст. 320, в соответствии с которой собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Этот вывод основывается также на положении ст. 42 Конституции Украины, согласно которой каждый имеет право на предпринимательскую деятельность.
Следует отметить, что положения ст. 319 и 320 ГКУ не касаются реализации права собственности исключительно на жилые помещения, а касаются реализации права собственности на любое имущество.
Если же лицо намерено арендовать жилое помещение (жилой дом, квартиру или отдельное помещение, которое относится к жилищному фонду) для размещения офиса, то ГКУ уже содержит прямой запрет. Так, ч. 1 ст. 815 ГКУ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилье исключительно для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Также в соответствии с ч. 2 ст. 813 ГКУ, если нанимателем жилья является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.
Таким образом, любое другое целевое использование жилых помещений, кроме жилья, требует перевода таких помещений в нежилые.
Согласно ст. 93 ГКУ местонахождение юридического лица – это фактическое место ведения деятельности или расположения офиса, из которого проводится ежедневное управление деятельностью юридического лица (преимущественно находится руководство) и осуществление управления и учета.
Предыдущая редакция Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей» определяла местонахождение юридического лица как адрес органа или лица, которые в соответствии с учредительными документами юрлица или законом выступают от его имени. То есть фактически до 01.01.2016 г. законодателем было разрешено юридическому лицу осуществлять свою хозяйственную деятельность по адресу местожительства его директора или учредителя (участника). Однако Законом Украины от 26.11.2015 г. № 835-VIII указанный Закон был изложен в новой редакции, и теперь участники и руководители юридических лиц лишены возможности регистрировать местонахождение предприятия по адресу своего местожительства. Также в действующем законодательстве существует и понятие налогового адреса юрлица: в соответствии с п. 45.2 ст. 45 Налогового кодекса Украины это местонахождение такого юридического лица, сведения о чем содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей.
Таким образом, прямой запрет на осуществление деятельности субъектом хозяйствования (предпринимателем или юрлицом) в жилом помещении отсутствует, напрямую только запрещается размещать офис в арендованном помещении. Но у учредителей юридического лица может возникнуть определенная проблема зарегистрировать предприятие по адресу места жительства его руководителя или учредителя и необходимость арендовать для размещения офиса именно нежилое помещение.
Законодатель не устанавливает ограничений к осуществлению хозяйственной деятельности в жилом помещении. Однако наряду с отсутствием прямого запрета законодательство содержит определенное условие – о переводе помещения из жилищного фонда в нежилой.
Об ответственности
Финансовая ответственность за осуществление хозяйственной деятельности в жилом помещении и регистрацию местонахождения юрлица в помещении жилищного фонда или передачу его в аренду для таких целей не значительна.
Согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях нарушение правил пользования жилыми помещениями, правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение штрафа на граждан – от 17 до 51 грн и на должностных лиц – от 51 до 119 грн.
Более важным в данной ситуации является вопрос уплаты стоимости коммунальных услуг, а именно тот факт, что юридические и физические лица оплачивают коммунальные услуги по разным установленным тарифам. Юридическое лицо, осуществляя свою хозяйственную деятельность в жилом помещении, арендуя его у физического лица – собственника такого жилого помещения (независимо от того, имеет ли он статус предпринимателя или нет), продолжает уплачивать стоимость коммунальных услуг по тарифам, установленным для физических лиц. Поэтому в случае возникновения вопроса о возможности использования юридическим лицом жилого помещения в хозяйственной деятельности непременно возникнет такая проблема, как определение стоимости коммунальных услуг.
Также при использовании физлицом жилых помещений в предпринимательской деятельности (в том числе при предоставлении в аренду) следует учитывать, что такое физлицо лишается льгот по уплате налога на недвижимость, поскольку эта недвижимость используется для получения доходов.
Что касается других возможных негативных последствий, в судебной практике есть случаи признания договоров аренды, заключенных между физическими лицами – собственниками жилых помещений и юридическими лицами в целях ведения хозяйственной деятельности, недействительными. Также есть случаи принудительного выселения юридического лица из таких помещений и обязательства физического лица – собственника жилого помещения перевести в нежилой фонд недвижимое имущество в связи с его эксплуатацией не по назначению.
Светлана МОРОЗ,
юрисконсульт Grand Admiral Resort & SPA,
тренер-консультант Школы успешных юристов «Exemplum»
Источник: Частный предприниматель
