Інвестиційна нерухомість та податок на прибуток

Згідно з пп. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 ПКУ об’єктом оподаткування податком на прибуток є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень Кодексу.

Для розрахунку амортизації відповідно до положень цього пункту визначається вартість основних засобів та нематеріальних активів без урахування їх переоцінки (уцінки, дооцінки), проведеної відповідно до положень бухгалтерського обліку (пп. 138.3.1 п. 138.3 ст. 138 Кодексу).

З урахуванням вимог пп. 138.3.2 п. 138.3 ст. 138 Кодексу для цілей оподаткування амортизація основних засобів нараховується у разі їх призначення для використання в господарській діяльності платника податку.

Особливості обліку інвестиційної нерухомості, якщо суб’єкт господарювання  застосовує міжнародні стандарти, визначає Міжнародний стандарт бухгалтерського обліку 40 «Iнвестиційна нерухомість» (далі — МСБО 40). Визначення інвестиційної нерухомості наводиться у п. 5  МСБО 40.

З прикладами інвестиційної нерухомості та нерухомості, яка не належить до інвестиційної, можна ознайомитися у п. 8 та 9 МСБО 40.

“…приклади інвестиційної нерухомості:

а) земля, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу під час звичайної діяльності;

б) земля, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного використання. (Якщо суб’єкт господарювання ще не визначив, чи буде він використовувати землю як нерухомість, зайняту власником, чи для короткострокового продажу під час звичайної діяльності, тоді земля вважається утриманою для збільшення капіталу);

в) будівля, яка є власністю суб’єкта господарювання (або утримується суб’єктом господарювання згідно з угодою про фінансову оренду) та надана в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду;

г) будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду.

ґ) нерухомість, яка будується або поліпшується для майбутнього використання в якості інвестиційної нерухомості.

9. Нижче наведено приклади статей, які не є інвестиційною нерухомістю, а тому виходять за межі сфери застосування цього Стандарту:

а) нерухомість, утримувана для продажу під час звичайної діяльності або яка перебуває в процесі будівництва чи поліпшення з метою такого продажу (див. МСБО 2 “Запаси”), наприклад, нерухомість, яка була придбана виключно з метою подальшого продажу в найближчому майбутньому або для поліпшення та перепродажу;

б) нерухомість, яка будується або поліпшується за дорученням третіх сторін (див. МСБО 11 “Будівельні контракти”);

в) нерухомість, зайнята власником (див. МСБО 16), включаючи (серед іншого) нерухомість, утримувану для майбутнього використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, утримувану для майбутнього поліпшення та подальшого використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, зайнята працівниками (незалежно від того, чи сплачують ці працівники, чи не сплачують орендну плату за ринковими ставками), та нерухомість, зайнята власником, вибуття якої очікується;

ґ) нерухомість, яка надана в оренду іншому суб’єктові господарювання за угодою фінансової оренди.”

Суб’єкту господарювання слід обрати своєю обліковою політикою одну  модель (модель справедливої вартості або модель оцінки за собівартістю) та застосовувати цю політику до всієї інвестиційної нерухомості.

Якщо інвестиційна нерухомість у бухгалтерському обліку відображається платником за справедливою вартістю відповідно до МСБО 40 (амортизація не нараховується), то при визначенні об’єкта оподаткування податком на прибуток різниці (до збільшення/зменшення), визначені ст. 138 Кодексу, не виникають.

Водночас у разі здійснення обліку інвестиційної нерухомості згідно з правилами міжнародних стандартів фінансової звітності за собівартістю платник має право нараховувати амортизацію такої інвестиційної нерухомості згідно з вимогами п.138.3 ст. 138 Кодексу для цілей оподаткування.

У разі переведення у бухгалтерському обліку інвестиційної нерухомості до основних засобів, що амортизуються, для цілей нарахування амортизації у податковому обліку відповідно до положень п. 138.3 ст. 138 Кодексу враховується балансова вартість такого об’єкта без урахування його переоцінки (уцінки, дооцінки), проведеної відповідно до положень бухгалтерського обліку.