Как продать свою квартиру самостоятельно, без контактов и расходов с ненужными посредниками

Большинству людей кажется, напиши они фразу «Продаю свою квартиру без посредников!», к ним тут же побегут  толпы покупателей.

Я работаю на рынке недвижимости Украины 15 лет и с уверенностью заявляю – это абсолютное заблуждение. Хотите проверим, подайте такое объявление. Я уверяю, вы не увидите заветной очереди желающих купить вашу квартиру. Почему? Потому, что для успешной продажи нужно иметь четкое представление о стоимости квартиры, ее потенциальных покупателях и тенденциях рынка недвижимости в данный момент. Но я не стану вас уверять, что продавать нужно обязательно только со знакомым риелтором или при помощи агентства недвижимости, более того в статья и предназначена для того, чтобы научить вас, как успешно продать квартиру самостоятельно.

Продажа всегда начинается с оценки стоимости квартиры.

Это первая задача продавца своей недвижимости. Если вы неправильно оцените свою квартиру, то вы или потеряете деньги, если цена будет ниже рыночной,  или потеряете время, поставив завышенную цену, что в будущем тоже может вылиться в потерю денег.

Оценить свою квартиру вы можете следующим образом:

1. Найдите,  как можно больше вариантов, похожих на ваш. Использовать для этого лучше всего сайт http://www.lun.ua, где собрана общая информация сразу с большинства сайтов недвижимости. Так, вы сможете узнать все цены на аналогичные квартиры в вашем доме, массиве, районе.

2. Сделайте выборку вариантов. Если вы продаете квартиру в 9-ти этажном доме, то исключите все  5-ти или 12-24-х этажные дома. Если у вас в квартире кухня 7-8  кв.м., то не включайте в выборку квартиры с большими/меньшими кухнями. Если вариантов квартир очень много, то ограничьте ваш выбор только своим районом.

3. В итоге у вас должно получиться, примерно 10 вариантов аналогичных квартир. Запомните самый дорогой и самый дешевый варианты (они всегда кардинально отличаются по цене от основной массы объектов).

4. Если у вас «чистая продажа», т.е. в квартире никто не живет, и вы не планируете ничего покупать взамен, можете добавить 5%  к стоимости своей квартиры от средней стоимости всех вариантов, если  у вас «цепочка» т.е. покупка квартиры взамен или несовершеннолетний собственник, то квартира оценивается  по нижней границе получившейся выборки.

5. Просмотрите фото всех найденных вариантов квартир и сравните их с состоянием своей квартиры. Если состояние примерно одинаковое, то ставим среднюю цену, если хуже – ставьте цену ниже средней, в случае наличия ремонта в вашей квартире не более 5-ти лет – цену можно ставить выше среднего.

6. Еще совет – позвоните по выбранным аналогичным вариантом и уточните цены, выясняйте не просто те, что указаны в объявлениях, а за какую сумму реально готовы продать Ваши конкуренты – это даст вам оптимально правильную картину рынка в целом, таким образом,  вы достоверно определите цену продажи своей квартиры.

Подытоживая все шаги,  запомните, завысив стартовую стоимость, Вы помогаете продать другие аналогичные объекты, более привлекательные по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не приобретает первую попавшуюся ему квартиру по объявлению, а тщательно изучает весь рынок, точно также, как действовали вы,  определяя стоимость своей квартиры.

          Составление рекламного объявления

Подумайте, какие основные  плюсы вашей квартиры. Даже если для вас что-то не кажется плюсом, для покупателей указание подобной информации в объявлении может быть очень важным. Например, это могут быть: месторасположение, вид из окон, благоустроенный двор, подземный паркинг, приятные и воспитанные соседи (правда,  с этим понятием нужно быть аккуратным, так как хорошие соседи для каждого возраста понятие своё), близость школы, спортзала и прочие выгоды – дата постройки, низкие коммунальные  и т.д.

 Вот основные характеристики, которые нужно указать в объявлении:

 – если вы не покупаете квартиру взамен, обязательно укажите  в объявлении  “свободная продажа”;

– если у вас  нет перепланировок, это тоже советую указать (банк охотнее выдает кредиты под такие квартиры);

–  если квартира в собственности более 3 лет и при ее оформлении будут минимальные налоги – это тоже вносится в рекламу;

– если ремонт «свежий», хорошее состояние подъезда, в доме есть  консьерж, наличие магазинов шаговой доступности, остановка на углу дома и т.п.  – все это обязательно привлечет внимание покупателя.

Основное правило размещения рекламного объявления – это поставить себя на место покупателя. Вы должны хорошо представлять потенциального покупателя вашей квартиры, учитывать  вкусы и привычки человека, к которому вы обращаетесь.

         Где разместить объявление о продаже

Чем больше рекламы  – тем лучше.

1.       Сайт бесплатных объявлений http://olx.ua

2. Профессиональные базы рассылки http://www.gorodok-info.com/,  http://r24.ua  – широкий поток звонков посредников будет обеспечен.

3.Сайт бесплатных объявлений http://domik.ua/

4. Онлайн–база журнала Столичная недвижимость

5. Доски объявлений о недвижимости – их огромное множество, я же подсказываю самые основные  (СТОЛИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ,  ADDRESS.UA ,         EST.ua, МЕГАМаклер, COUNTRY.UA, КВАРТОРГ, MEGET.kiev.ua ,  ФОТОнедвижимость,           KANZAS.UA, ДОМАШНЯЯ АФИША, Prostodom.UA). Практически вся информация с них собирается на сайт  http://www.lun.ua. Размещение объявлений о продаже квартиры на этом ресурсе принесет свои результаты. Но здесь будет и проблема – объявления с этих досок или вовсе не убираются или висят длительное время. Если вы продадите квартиру быстро, то можно и в течение полугода продолжать принимать звонки с досок объявлений. Советую завести отдельный почтовый ящик, с которого регистрироваться на досках объявлений, а затем на всех удалить свой акаунт.

6. Подать платное объявление в газету «Авизо». Немалая часть людей по-прежнему пользуется для поиска недвижимости газетами, покупаемыми в киосках.

7. Журнал «Мир квартир» – то же самое, что и предыдущий вариант. Многие люди покупают этот журнал, не стоит им пренебрегать.

8. Если Ваша квартира расположена в хорошо просматриваемых местах,  имеет смысл разместить рекламу на окне … даже «окна умеют говорить». Балкон или окно вашей квартиры прекрасное место для объявления о продаже данной квартиры. Много звонков вам обеспечено.

9. Расклейка объявления в районе. Многие считают, что эти объявления не работают. Многим не хочется или неудобно заниматься расклейкой объявлений, но это реальный вариант для поиска покупателей недвижимости! Если вы не поленитесь расклеить объявления и будете время от времени обновлять их в районе нахождения квартиры – покупатель к вам гарантированно придет.

10. Тематические форумы о недвижимости. В сети существует немало тематических форумов о недвижимости. Если правила форума позволяют, советую разместить информацию о продаже вашего варианта и там. Например,http://forum.finance.ua/

Правильные фотографии квартиры

Запомните правило, объявления без фотографий вообще не воспринимаются  покупателями. Советую сделать как минимум 7 фотографии вашей квартиры и 2-3  дома и прилегающей территории. Фото должны быть реальными и сделаны качественно, они должны быть светлыми и яркими, хорошие фотографии на 60% увеличат интерес со стороны потенциальных покупателей.

Основные правила фото для продажи – это свободное пространство. Не фотографируйте  захламленную комнату или комнату с разбросанными детскими игрушками, убирайте все из кухни и санузла. Чем больше фотографий, тем лучше. Но если вам не удается снять квартиру в выигрышном свете на всех фотографиях, разместите только необходимый минимум.

          Собираем и проверяем документы

Если вы хотите быстрее продать недвижимость, лучше сразу готовить , как документы по квартире, так и документы продавца:

1. Документ о праве собственности на квартиру.

2. Паспорта всех собственников квартиры, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке.

3. Идентификационные коды всех собственников квартиры, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке, детей, если дети являются собственниками недвижимости.

4. Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.

5. Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке.

6. Заявление – согласие супруги/супруга на продажу квартиры, нотариально оформленное, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора (либо личное присутствие).

7. Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками квартиры.

8. Разрешение на продажу органов опеки и попечительства (в случае наличия несовершеннолетних детей).

9. Подтверждения выполнения решения опекунского совета

10. Письменное уведомление сособственников о намерении продать свою часть с указанием цены c отметкой о получении не менее, чем за месяц (в случае продажи доли в праве частной собственности на недвижимое имущество)

11. Справка Форма №3 (действительна 7 дней до сделки)

12. технический паспорт (действителен, три месяца)

13. Извлечение о регистрации прав собственности на квартиру

14. Справка Форма №3 из ЖЭКа о прописанных Справки об  отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, из Киевэнерго,  из Укртелекома;

15. Справка об отсутствии запретов на продажу или ареста на квартиру (ее выдает нотариус на сделке, но лучше эту информацию для себя проверить заранее)

16. Справка об отсутствии запретов на продажу для продавца, как физлица (проверить может  нотариус).

Обязательно торгуйтесь

Первым вопросом по телефону будет «Есть ли в продаже квартира?», за ним всегда  идет «На сколько Вы торгуетесь?»  Какую бы Вы цену не назначили, покупатель всегда захочет купить ещё дешевле. Ничего не поделаешь, любой покупатель жаждет торга. Это абсолютно нормальная практика на рынке недвижимости. Торговаться  занятие обязательное и к этому придется привыкнуть.  Приглашайте клиента на просмотр квартиры, пусть он озвучит своё предложение, а Вы возьмете паузу, чтобы подумать. Поэтому в цену продажи квартиры всегда имеет смысл заложить небольшой торг, обычно до  3000 у.е. Если вы попробуете заложить на торг больше, рискуете остаться вовсе без звонков покупателей, если меньше – покупатель не почувствует себя удовлетворенным.

Исключите эти ошибки самостоятельных продавцов

1. Избегайте “маклеров-прилипал”  и других добровольных помощников. Прилипала выставит кучу  дублей вашей квартиры на сайтах недвижимости с более низкой ценой и квартира будет конкурировать не с подобными объектами на рынке, а сама с собой.  В результате такой помощи срок продажи вашего объекта не уменьшится, а значительно увеличится!

2. Не закладывайте на торг больше 3000 у.е., ваше  объявление не будет конкурентным.

3. В объявлении не стоит употреблять слово «срочно» и производные от него. Единственно, что Вам  принесет это слово – большое количество желающих значительно снизить цену.

4. Не надо звонить во все агентства недвижимости и предлагать им выставить вашу квартиру.  Сделав один раз рассылку, ваша квартира будет занесена во все основные базы и риелторы сами позвонят вам, когда в агентстве недвижимости появится клиент.

Автор: адвокат Елена Чёрная