Налог на недвижимость: подробный путеводитель

До 1 июля 2015 года украинцы впервые получат от налогового органа уведомления об уплате налога на жилую и нежилую недвижимость, которая находится в их собственности. Каким образом начисляют налог на жилье и другую недвижимость, какие существуют льготы по налогообложению, а также исключения – исследовал Prostobank.ua

Общие правила

По новым правилам, вступившим в силу с 1 января 2015 года, налогообложению подлежат все без исключения виды недвижимости: дома, квартиры, пристройки к ним, комнаты в коммунальных квартирах, дачи, гаражи, приусадебные и другие вспомогательные помещения, в том числе сараи, летние кухни, туалеты, погреба, мастерские, котельные и так далее.

Если недвижимостью владеют совместно несколько людей, то налог уплачивает один из владельцев по общему согласию либо по решению суда. Если же недвижимость поделена между несколькими людьми, то каждый уплачивает налог за свою долю.

Физическим лицам – собственникам жилья рассчитывать самостоятельно сумму налога не придется: за них это сделает налоговый орган по их месту регистрации. Уведомление с суммой налога за прошлый год и реквизиты к оплате украинцы получат по почте до 1 июля 2015 года. В течение 60 дней со дня получения уведомления налог нужно уплатить.

К слову, юрлица рассчитывают сумму налога на недвижимость самостоятельно, до 20 февраля подают в декларации налоговому органу и затем поквартально оплачивают равными долями в течение 30 дней после окончания квартала.

Вы можете не согласиться с размером налога и письменно обратиться с заявлением в налоговый орган, чтобы он провел сверку данных по объектам, их размерам либо расчетам. Если после проверки обнаружатся расхождения, то налоговая пришлет новое уведомление, а предыдущее будет считаться отмененным.

Если вы купили недвижимость в течение года, то подлежит уплате налог лишь с того месяца, в котором вы стали владельцем. Обратное правило действует и для продавца недвижимости: он уплачивает налог лишь до того месяца, в котором являлся владельцем.

Ставки и схема налогообложения

Несмотря на то, что подсчитывает сумму налогового отчисления государственный орган, собственнику недвижимости целесообразно разбираться в тонкостях налогообложения, чтобы знать свои права и возможности.

На расчет налога на недвижимость влияет два показателя: ставка налога и своеобразная льгота, которая позволяет владельцу-физическому лицу раз в год уменьшить налогооблагаемую площадь. Поскольку льгота раньше была очень велика – 120 кв. м для квартиры и 250 кв. для дома – в нее попадало подавляющее количество жилья, и рядовые украинцы об уплате налога на недвижимость не слышали.

Согласно январскому нововведению в Налоговый кодекс (НК), оба ключевых показателя изменились. Теперь ставку налога и размер льготы устанавливают местные органы власти каждого населенного пункта отдельно – до 1 февраля каждого налогового года. Если они не успели это сделать, то налог начисляется согласно нормам, описанным в НК.

Впрочем, Налоговый кодекс предусматривает ограничения как для ставки, так и для льготы. Согласно им, ставка налога на недвижимость не может превышать 2% минимальной заработной платы за квадратный метр жилья. По состоянию на 11.05.2015 г. минимальная зарплата составляла 1218 гривен в месяц. Следовательно, максимально возможная ставка налога на жилую недвижимость – 24,36 гривен за один квадратный метр.

При этом отдельная норма запрещает в 2015 году облагать налогом нежилую недвижимость по ставке выше 1% от минимальной зарплаты, или 12,18 гривен.

Минимальное значение льготы, позволяющей сократить налогооблагаемую площадь жилой недвижимости, согласно НК, составляет 60 кв.м. для квартиры и 120 кв.м. для дома.

К сожалению, эта норма распространяется лишь на жилую недвижимость: оплачивать налог за сараи, гаражи и погреба придется в полном объеме (правда, местный орган власти может установить очень низкую ставку налогообложения – например, 0,1% от минимальной зарплаты, или 1,22 гривны, как это сделали в 2015 году в Днепропетровске.

При этом местные органы власти могут своим решением увеличить и льготную площадь до 1 февраля года, следующего за налоговым. К примеру, в Полтаве на 2015 год ее увеличили с 60 до 90 кв.м. для квартир и с 120 до 200 кв.м. для домов; в Одессе – до 120 идо 250 кв.м. соответственно.

Если вам принадлежат сразу несколько объектов жилой недвижимости разных типов, то для вас «льгота» составит 180 кв.м.: оплачивать придется лишь метры сверх указанных. Если же жилье одного типа, то налог начислят на общую площадь всех объектов недвижимости, уменьшенную на «льготные» 60 кв.м. для квартир и 120 кв.м. для домов.

Еще один важный момент: льготу по налогу на недвижимость нельзя использовать, если площадь объекта или суммарная площадь объектов превышает пятикратный размер этой льготы. Второе исключение – недвижимость, которая используют с целью получения доходов, например, переоборудовали в магазин или сдают в аренду.

Расчет налогового платежа

Итак, если у вас квартира площадью до 60 кв.м. или дом площадью до 120 кв.м., то вы точно не подпадаете под налогообложение недвижимости. Если ваше жилье больше – то в 2015 году вы можете быть освобождены от уплаты налогов, если местный орган власти своим решением успел увеличить «льготный метраж» до 1 февраля 2015 года. В ином случае вам остается ждать налоговой повестки и уплатить налог.

Рассчитать налог на недвижимость проще всего на нескольких конкретных примерах.

Пример первый. Предположим, вы владеете двухкомнатной квартирой общей площадью 65 кв.м. Городской совет вашего населенного пункта до 1 февраля не успел увеличить «льготную» площадь. Поэтому вам нужно ориентироваться на показатель из Налогового кодекса: вы имеете право раз в год уменьшить налогооблагаемую площадь на 60 кв.м.

Налог на вашу недвижимость составит:

(65 кв.м. – 60 кв.м.) * 2% * 1218 грн. = 5 кв.м. * 24,36 грн. = 121,8 грн.

Пример второй. Вы владеете двумя частными домами площадью 100 кв.м. и 60 кв.м.Прочие условия те же, что и выше. В данном случае к общей площади вашей однотипной недвижимости применяется льгота для домов в 120 м.кв.

Налог на вашу недвижимость составит:

(100 кв.м. + 60 кв.м – 120 кв.м.) * 24,36 грн. = 974,4 грн.

Пример третий. Вы владеете домом в 150 кв.м. и квартирой в 60 кв.м.. Поскольку ваша жилая недвижимость разного типа, применяется льгота в 180 кв.м. от их общей площади.

Налог на вашу недвижимость составит:

(60 кв.м. + 150 кв.м. – 180 кв.м.) * 24,36 грн. = 730,8 грн.

Пример четвертый. Предположим, во дворе вашего частного дома есть сарай или летняя кухня площадью 20 кв.м. На нежилые помещения льготы не распространяются, а налоговая ставка на нее – 1% от минимальной зарплаты.

Налог на вашу недвижимость составит:

20 кв.м * 1%* 1218 грн. = 20 * 12,18 = 243,6 грн.

Исключения по налогообложению

В налогообложении жилья и коммерческих зданий предусмотрены исключения. Полностью освобождена от уплаты налогов такая жилая недвижимость:

• непригодная для проживания по решению органов местной власти;
• жилье детей-сирот и лишенных родительской опеки, не более одного объекта на ребенка;
• жилье детей-инвалидов, которые воспитываются одинокими родителями, не более одного объекта на ребенка;
• детские дома семейного типа;
• общежития;
• объекты в зонах отчуждения и безусловного отселения.

Среди освобожденной от налогообложения нежилой недвижимости такие объекты:

• принадлежащие органам государственной власти, местному самоуправлению и созданным ими неприбыльным организациям, которые финансируются из госбюджета;
• принадлежащие общественным организациям инвалидов и их предприятиям;
• МАФы на рынках, принадлежащие малому и среднему бизнесу;
• промышленные объекты – цеха, склады, производственные корпуса;
• здания, которые используют предприятия для сельскохозяйственного производства.