Бажання придбати нерухомість є досить закономірним для кожної людини. При цьому попит породжує пропозицію, зокрема варіанти відчуження певних видів нерухомості. Кожен з таких варіантів має свої нюанси, пов’язані з оформленням, наслідками проведення операцій та їх оподаткуванням.
Одразу слід звернути увагу на те, що продавцями/дарувальниками нерухомого майна можуть виступати як фізичні особи-резиденти, так і фізичні особи-нерезиденти. Податки, які вказані особи зобов’язані сплатити під час продажу нерухомості, їх розмір та порядок сплати є різними.
Продаж не дарування
Розглянемо нюанси оподаткування зазначених операцій з нерухомістю. Варто зазначити, що для цілей оподаткування, згідно з положеннями ст. 172 Податкового кодексу України (далі – ПК України), під продажем мається на увазі будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, окрім їх спадкоємства та дарування. При цьому дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Не оподатковується податком на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) дохід, одержаний платником податків від продажу (обміну) не частіше одного разу впродовж звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, яка не перевищує норми безоплатної передачі, та за умови перебування такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки (п. 172.1 ст. 172 ПК України).
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. При цьому умова знаходження такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки не поширюється на майно, одержане таким платником податків у спадок, тобто власник нерухомості, отриманої у спадщину, звільняється від обов’язку сплачувати податок.
Отже, під час продажу фізичною особою нерухомості, яка знаходилася в її власності менше ніж 3 роки та не є спадщиною, оподаткування такої операції буде здійснено на загальних підставах.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПК України, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного вказаною нормою кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.
Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно з цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18%. Продаж резидентами та нерезидентами отриманого в подарунок об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню відповідно до положень ст. 172 ПК України.
Визначити момент
При цьому досить важливим є визначення моменту, з якого необхідно вести відлік 3-х років, протягом яких нерухомість знаходиться у власності продавця. Такий момент придбання права власності на майно визначений ст. 334 ЦК України, за якою цим моментом є нотаріальне посвідчення або набуття законної чинності рішення суду про визнання дійсним нотаріально не посвідченого договору.
Право на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст.334 ЦК України). Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу нерухомості підлягає не лише нотаріальному посвідченню, але й державній реєстрації, то 3 роки починають свій відлік з моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
При проведенні операцій продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус засвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату ПДФО до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ст. 172 ПК України).
Строк сплати податку через банківські установи диференціюється залежно від особи, яка здійснює продаж нерухомого майна, та здійснюється особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни; особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана зазначити про дохід від такого відчуження у річній податковій декларації.
У випадку не вчинення нотаріальної дії (в тому числі відмови сторін від укладання договору) щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтверджувальних документів про фактичну сплату податку.
Продав – сплати податок
Обов’язок зі сплати податку покладається на особу, що продає нерухомість, або на податкового агента, якщо стороною в договорі є юридична особа чи фізична особа-підприємець (у цьому випадку на таку особу покладаються обов’язки податкового агента щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету суми податку на доходи фізичних осіб).
Якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа-підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та перерахування до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу.
При цьому варто зазначити, що певні витрати несе також і покупець нерухомості. Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» платниками збору визначено підприємства, установи та організації (незалежно від форм власності) та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за бюджетні кошти, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами та привілеями згідно із законами й міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.
Об’єктом оподаткування у такому випадку є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу цього майна. Ставка збору під час придбання фізичними особами нерухомого майна здійснюється у розмірі 1% від об’єкта оподаткування.
Якщо майнові права на нерухомість передаються від одного власника до другого іншим шляхом ніж купівля-продаж, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування при здійсненні такої операції з нерухомістю не сплачується. Винятком щодо сплати збору також є громадяни, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.
«Мертва» норма
Однак, насправді, вказана норма фактично не працює через відсутність повноважного органу з видачі таких довідок. Водночас, відповідно до ст. 49 Закону України «Про нотаріат», однією з підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії є невнесення встановлених законодавством платежів, пов’язаних з її вчиненням особою, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії. Таким чином, без сплати збору нотаріус відмовить у вчиненні нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а тому покупець має обґрунтоване право звернутися за результатами укладеної угоди до суду з позовом про визнання протиправними дій та зобов’язання органу Пенсійного фонду направити до органу Держказначейства подання про повернення помилково або надмірно сплачених до бюджетів коштів (постанова Вищого адміністративного суду України від 12.05.2016 р. у справі №К/800/6789/15, постанова Київського апеляційного адміністративного суду від 22.11.2016 р. у справі №826/5091/16).
При укладенні визначених договорів нотаріус фактично виконує функції контролю за сплатою податків та зборів, але при цьому не несе відповідальності за нарахування та перерахування ПДФО при здійсненні нотаріальних дій (згідно з п. 172.4 ст. 172 ПК України нотаріус засвідчує договір купівлі-продажу (обміну) нерухомого майна між фізичними особами за наявності документу про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору). При цьому приватний нотаріус зобов’язаний щоквартально подавати контролюючому органу за місцезнаходженням свого робочого місця інформацію про нотаріально посвідчені ним договори, укладені між фізичними особами (п. 172.4 ст. 172 та п. 174.4 ст. 174 ПК України).
Якщо ж однією зі сторін договору про продаж (обмін) об’єкту нерухомості є юридична особа або фізична особа-підприємець, то така особа і буде податковим агентом фізичної особи-платника податків з нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО з доходу, одержаного платником податків від такого продажу.
Дарування
Що стосується оподаткування договорів дарування, то можна зазначити наступне. Договір дарування обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Право власності на дарунок виникає з моменту його прийняття, зокрема вручення одарованому документів, що засвідчують право власності на майно.
Відповідно до п. 174.6 ст. 174 ПК України, майно, одержане платником податку як подарунок, обкладається ПДФО згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадку. Базою оподаткування при цьому є дохід у вигляді вартості успадкованого майна (кошти, майно, майнові чи немайнові права), а податкова ставка залежить від особи обдарованого.
Якщо одержувачем подарунку є член сім’ї першого ступеня спорідненості (діти, подружжя, батьки), то подарунок обкладається за нульовою ставкою. Такими особами, згідно з пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 ПК України, вважаються батьки, чоловік або дружина, діти (у тому числі усиновлені). Всі інші члени сім’ї фізичної особи вважаються такими, що мають другу ступінь спорідненості. За нульовою ставкою обкладається також нерухомість, отримана в подарунок особою, яка є інвалідом I групи, має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування, а також вартість власності, отриманої дитиною-інвалідом. Для інших одарованих ставка податку складатиме 5% від вартості подарунка.
Відповідальність за правильність розрахунку та перерахування ПДФО до бюджету покладається на платників податків-фізичних осіб, що отримали подарунок. При цьому фізичні особи-резиденти, які отримали дохід як подарунок або спадок, відображають його у річній майновій декларації та вже за її результатом сплачують податок. Фізичні особи-нерезиденти, що отримали подарунок у вигляді нерухомого майна, зобов’язані сплатити ПДФО до нотаріального оформлення договору дарування.
Якщо подарунок у вигляді нерухомості отримує резидент від нерезидента або нерезидент від резидента, то ставка оподаткування такого подарунку обкладатиметься за ставкою 18% (пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 ПК України).
Про видані свідоцтва про право на спадок та посвідчені договори дарування нотаріуси інформують органи ДФС. Окрім цього, згідно з ПК України, нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчення договорів дарування в порядку, встановленому для податкового розрахунку.
Особа, яка отримала подарунок, має зазначити в річній майновій декларації у складі загального річного доходу дохід у вигляді вартості такого майна (оскільки подарунок класифікується органами ДФС як різновид прибутку та підлягає оподаткуванню у випадках, встановлених ПК України). Винятком є нерезиденти, які зобов’язані сплатити податок до нотаріального оформлення факту дарування, та особи, які отримали у подарунок об’єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб, а також такі, що сплатили податок до нотаріального оформлення об’єктів спадщини.
Отже, питання про те, яким чином краще оформити перехід права власності на нерухоме майно, залежить від кожної конкретної ситуації та потребує індивідуального вирішення з урахуванням всіх факторів.
Автор консультації: Наталія Єфанова
Джерело: Юридична газета
