Кожен день з’являються нові магазини, які здійснюють так звану офлайн-торгівлю. Які ж кроки потрібно здійснити людині, щоб відкрити власний магазин і що треба врахувати при його відкритті.
Кожен магазин починається з приміщення, де буде здійснюватися торгівля. Як правило таке приміщення або придбається, або береться у оренду. Розглянемо кожен варіант більш детально.
Купівля приміщення. Процедура та оподаткування.
Приміщення можна купити в юридичної або фізичної особи. Для цього укладається договір купівлі-продажу, в якому одна сторона передає у власність інші стороні майно і покупець має сплатити певну суму за таке майно. Приміщення, як зрозуміло, це нерухоме майно і договори на його купівлю-продаж мають засвідчуватись нотаріально. Окрім того перехід права власності на приміщення підлягає державній реєстрації, після якої покупець стає повноправним власником такого майна. Таку держреєстрацію здійснює нотаріус під час посвідчення договору і він має це здійснити на протязі п’яти робочих днів.
При цьому ще має бути сплачений адміністративний збір, розмір якого буде залежати від того наскільки Вам терміново зареєструвати права власності. Це можна зробити і за 2 години, але тоді вам доведеться заплатити максимальну суму у розмірі 5 мінімальних заробітних плат, а якщо ви нікуди не спішите, то мінімальна сума збору становить 10 % від мінімальної заробітної плати.
Якщо майно належало фізичній особі вам доведеться провести незалежну оцінку об’єкта, яку здійснюють спеціальні суб’єкти оціночної діяльності, які мають відповідний сертифікат. Такий суб’єкт надає звіт про оцінку, який буде дійсний на протязі шести місяців із дати оцінки.
Якщо майно належало юридичній особі, то таку оцінку в обов’язковому порядку не проводять.
Пам’ятайте про те, що з 04 січня 2017 році діє правило обмеження готівкових розрахунків: “50 тисяч”, яке нам говорить, що сума розрахунків між фізичною особою та підприємством протягом одного дня не може перевищувати 50 000,00 грн. Тож, якщо сума більша за 50000,00 грн, то її можна розбити на кілька днів до її повного погашення. Якщо ж ви порушите дане правило, то про наслідки можете почитати за посиланням.
Якщо ви ФОП або юридична особа і купуєте приміщення у фізичної особи, то ви є податковим агентом з податку на доходи і ви повинні нарахувати, утримати та сплатити ПДФО з тієї суми, яку ви повинні сплатити фізособі згідно договору.
Законодавство в деяких випадках звільняє від такого обов’язку, а саме коли фізособа продає своє майно вперший раз в цьому році і воно перебуває у її власності 3 роки або більше (на майно яке отримано у спадщину це правило не поширюється). Але як вам про це дізнатися? Радимо Вам одержати від продавця документ, у якому він укаже, який за рахунком продаж нерухомості у нього в цьому році. Також можна замовити у нотаріуса довідку, в якій це буде прямо зазначено.
Якщо ПДФО все ж таки треба платити, то це треба зробити до нотаріального посвідчення такого договору інакше нотаріус просто вам такий договір не засвідче. Також пам’ятайте і про військовий збір, який поки що ніхто не відмінив.
Покупець також має заплатити збір у Пенсійний фонд у розмірі 1% від вартості майна.Це також треба зробити до нотаріального посвідчення договора.
В обліку підприємства будуть зроблені наступні проводки.
Придбання приміщення у фізичної особи
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первиний документ | Примітка |
| 1 | Відображено витрати із проведення незалежної оцінки нерухомості | 152 | 685 | Акт приймання передачі звіту про незалежну оцінку майна | Такі витрати можуть покладатися як на продавця, так і на покупця. |
| 2 | Оплачено незалежну оцінку нерухомості | 685 | 311 | Платіжне доручення | |
| 3 | Нараховано пенсійний збір | 152 | 642 | Бухгалтерська довідка | 1% від суми договору |
| 4 | Сплачено пенсійний збір | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 5 | Нараховано адміністративний збір за держреєстрацію права власності | 152 | 643 | Бухгалтерська довідка | Сума збору залежить від строку держреєстрації і зазаначається нотаріусом, який вам дасть реквізити куди його платити |
| 6 | Сплачено ПДФО за операцію з продажу нерухомості | 641 | 311 | Платіжне доручення | Нотаріус буде вимагати підтвердження сплати податку |
| 7 | Оплачено адміністративний збір | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 8 | Нараховано державне мито | 152 | 642 | Довідка нотаріуса | Сплачується при нотаріальному посвідченні договору у державного нотаріуса |
| 9 | Сплачено державне мито | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 10 | Оплачено послуги приватного нотаріуса | 685 | 311 | Платіжне доручення | Сума визначається за домовленістю з нотаріусом |
| 11 | Відображено послуги нотаріуса | 152 | 685 | Довідка нотаріуса | |
| 12 | Утриманий ПДФО з доходу, що підлягає виплаті фізособі | 685 | 641 | Бухгалтерська довідка | Сплачується авансом |
| 13 | Утриманий ВЗ з доходу, що підлягає виплаті фізособі | 685 | 641 | Бухгалтерська довідка | |
| 14 | Перераховано ВЗ до бюджету | 641 | 311 | Платіжне доручення | Можна виплатити в момент виплати доходу |
| 15 | Виплачено дохід фізичній особі | 685 | 311 | Платіжне доручення | за вирахуванням ПДФО та ВЗ |
| 16 | Оприбутковано об’єкт нерухомості | 152 | 685 | Акт приймання-передачі ОЗ | після держреєстрації |
| 17 | Введено об’єкт нерухомості в експлуатацію | 103 | 152 | Акт введення в експлуатацію | акт складають у довільній формі |
Придбання приміщення у юридичної особи – платника ПДВ
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первинний документ | Примітка |
| 1 | Нараховано пенсійний збір | 152 | 642 | Бухгалтерська довідка | 1% від суми договору |
| 2 | Сплачено пенсійний збір | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 3 | Нараховано адміністративний збір за державну реєстрацію права власності | 152 | 642 | Бухгалтерська довідка | |
| 4 | Оплачено адміністративний збір за державну реєстрацію права власності | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 5 | Нараховано державне мито | 152 | 642 | Довідка нотаріуса | |
| 6 | Оплачено державне мито | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 7 | Оплачено послуги приватного нотаріуса | 685 | 311 | Платіжне доручення | |
| 8 | Відображено послуги нотаріуса | 152 | 685 | Довідка нотаріуса | |
| 9 | Перераховано оплату за об’єкт нерухомості | 685 | 311 | Платіжне доручення | Порядок оплати залежить від домовленності сторін |
| 10 | Відображено податковий кредит із ПДВ: | ||||
| 10.1 | якщо існує впевненість про своєчасну реєстрацію ПН | 641 | 644 | Податкова накладна, зареєстрована в ЄРПН | |
| 10.2 | якщо немає такої впевненості | 644/1 | 644/2 | ||
| 10.2.1 | після реєстрації ПН в ЄРПН | 641 | 644/1 | Податкова накладна, зареєстрована в ЄРПН | |
| 10.2.2 | ПН залишилася незареєстрованою і минув граничний термін такої реєстрації | 152 | 644/1 | Дані ЄРПН | |
| 11 | Оприбутковано об’єкт нерухомості | 152 | 685 | Акт приймання передачі ОЗ | після держреєстрації прав власності |
| 12 | Відображено ПДВ | 644 | 685 | Податкова накладна | якщо буле предоплата то проводка буде Дт644/2 Кт685 |
| 13 | Уведено в експлуатацію ОЗ | 103 | 152 | Акт введення в експлуатацію |
Приміщення як внесок до статутного капіталу
В якій формі робити вклади до статутного капіталу вирішує власник капіталу і це зазначається в статуті товариства. Ніщо не зобороняє засновнику підприємства в якості вкладу внести приміщення. І можливо перед тим як його вносити вам доведеться зробити незалежну експертну оцінку такого майна. Це доведеться зробити в разі:
- створення підприємства на базі державного майна, яке знаходиться в комунальній вартості;
- при внесенні майна господарських товариств із державною часткою, а також у разі виходу зі складу товариства;
- при внесенні внеску до статутного капіталу акціонерного товариства.
У решті випадків вартість вкладу оцінюють за домовленністю між засновниками і зазначають її в статуті і в акті приймання-передачі майна.
Якщо майно вносить платник ПДВ, то рекомендуємо вам вказати, чи включає узгоджена вартість такого об’єкта ПДВ. Це вас убеспечить від можливих претензій фіскалів у майбутньому.
Також не забудьте провести державну реєстрацію такого майна, право власності на майно з’явиться у підприємства тільки після такої реєстрації.
Для державної реєстрації майна держреєстратору слід подати:
- документ, що підтверджує право власності на майно;
- акт приймання-передачі майна або інший документ, що підтверджує факт передання такого майна;
- рішення органу або особи, уповноваженої на прийняття таких рішень (у разі якщо внесок робить юридична особа);
- письмова згода всіх співвласників майна (у разі якщо майно знаходиться у спільній власності).
За державну реєстрацію слід заплатити адміністративний збір (від 10% до 5 мінімальних ЗП), розмір збору буде залежати від того наскільки вам термінова реєстрація.
Сума внесків до статутного капіталу не включається в оподотковуваний дохід підприємства. Якщо це майно буде згодом повернено, то тоді виникає інвестиційний прибуток, який вже оподатковується по загальній ставці.
Одержання приміщення, як внеску до статутного капіталу від засновника (неплатника ПДВ). Бухгалтерські проводки
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первинний документ | Примітка |
| 1 | Сформовано статутний капітал товариства | 46 | 40 | Статут | Вартість визначається у статуті |
| 2 | Оприбутковано внесок від засновника у вигляді об’єкта нерухомості | 152 | 46 | Акт приймання-передачі | тільки після держреєстрації права власності |
| 3 | Нараховано адміністративний збір за держреєстрацію | 152 | 642 | Довідка держреєстратора | |
| 4 | Оплачено збір | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 5 | Уведенно в експлуатацію ОЗ | 103 | 152 | Акт введення в експлуатацію |
Одержання приміщення, як внеску до статутного капіталу від засновника (платника ПДВ). Бухгалтерські проводки
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первинний документ | Примітка |
| 1 | Сформовано статутний капітал товариства | 46 | 40 | Статут | Вартість визначається у статуті з уточненням, що сума з ПДВ |
| 2 | Оприбутковано внесок від засновника у вигляді об’єкта нерухомості, без ПДВ | 152 | 46 | Акт приймання-передачі | тільки після держреєстрації права власності |
| 2.1 | на суму ПДВ, якщо є впевненість в тому, що ПН зареєструють вчасно | 641 | 46 | ПН, зареєстрована в ЄРПН | |
| 2.2 | Якщо не має впевненості, що ПН зареєструють | 644/1 | 644/2 | ||
| 2.3 | після реєстрації такої ПН (п.2.2) | 641 | 644/1 | ПН | |
| 2.4 | після закінчення граничних строків реєстрації ПН | 152 | 644/1 | ||
| 3 | Нараховано адміністративний збір за держреєстрацію | 152 | 642 | Довідка держреєстратора | |
| 4 | Оплачено збір | 642 | 311 | Платіжне доручення | |
| 5 | Уведенно в експлуатацію ОЗ | 103 | 152 | Акт введення в експлуатацію |
Оперативна оренда приміщення
Зрозуміло, що не завжди може знайтись сума коштів, яка необхідна, щоб придбати необхідне приміщення. Тому доводиться орендувати приміщення.
Загальні положення про найм (оренду) наведено в главі 58 ЦКУ. Договір найму будівлі, або її частини укладають у письмовій формі, якщо термін дії договору більше 3 років, то такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. В такому випадку також прийдеться проводити державну реєстрацію права користуватися нерухомим майном.
Якщо орендується державне майно, то оформлюється два договори:
- типовий договір оренди індивідуально визначеного майна, яке належить до державної власності;
- договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна і надання комунальних послуг орендареві.
Передання орендарю будівлі (приміщення) оформлюється відповідним документом (актом), передача майна назад також оформлюється актом.
Чітких правил визначення “складових” орендної плати за майно, що належить недержавним суб’єктам господарювання немає, по замовчанню розмір орендної плати фіксується у договорі. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін. Також сторони самостійно визначають, що включається до складу орендно плати. а що компенсується окремо.
Оподаткування
Якщо орендодавцем виступає звичайна фізична особа, то орендар є податковим агентом такої фізичної особи.
Податок на доходи утримують за ставкою 18% під час нарахування доходу у вигляді орендної плати. Також сплачується військовий збір у розмірі 1,5 %. ЄСВ не утримується, так як ці доходи не є оплатою за роботи та послуги, що надаються за договорами ЦПХ.
Якщо орендодавцем є ФОП, то тоді нічого утримувати не потрібно.
Оперативна оренда в обліку орендаря
Окремих коригувань фінансового результату за операціями з оперативної оренди не передбачено. Про те слід бути уважними, адже можна потрапити під коригування в деяких випадках, а саме:
Згідно п.140.5.4 ПКУ фінансовий результат збільшують на суму 30% вартості робіт (послуг) придбаних у:
- неприбуткових організацій (за винятком, якщо тсума вартості послуг не перевищує 50 мінімальних заробітніх плат, розмір якої встановлений станом на 01 січня звітного року;
- придбання послуг у бюджетних установ.
- нерезидентів, які зареєстровані в державах зазначений у пп.39.2.1.2 ПКУ
Передання майна в оперативну оренду не є об’єктом оподаткування ПДВ.
ПДВ нарахований на суму орендної плати, орендар включає до складу податкового кредиту, за умови реєстрації ПН в ЄРПН.
Об’єкт операційної оренди відображається на позабалансовому рахунку 01 “Орендовані необоротні активи” за вартістю. зазначеної в угоді про оренду.
Орендну плату визнають витратами на прямолінійні основі протягом терміну оренди. Витрати на оренду приміщення магазину логічно віднести до витрат на збут і відобразити їх на рахунку 93. Факт нарахування орендної плати затверджується первиним документом – актом.
Якщо орендна плата була сплачена наперед, то її слід спочатку відобразити на рахунку 39 “Витрати майбутніх періодів”, а потім щомісячно списують на 93 рахунок.
Одержання приміщення в оперативну оренду від фізичної особи (не ФОП)
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первиний документ | Примітка |
| 1 | Отримано об’єкт в оперативну оренду | 01 | – | акт приймання передачі | за вартістю зазначеної в договорі |
| 2 | Нараховано орендну плату за місяць | 93 | 631 | Акт надання послуг | |
| 3 | Утримано ПДФО з орендної плати | 631 | 641 | ||
| 4 | Утримано військовий збір | 631 | 641 | ||
| 5 | Перераховано ПДФО до бюджету | 641 | 311 | Платіжне доручення | |
| 6 | Перераховано ВЗ до бюджету | 641 | 311 | Платіжне доручення | |
| 7 | Виплачено орендну плату фізичній особі | 631 | 311 | Платіжне доручення | |
| Якщо була здійснено оплату наперед за кілька місяців | |||||
| 8 | Сплачено орендну плату фізособі | 39 | 311 | Платіжне доручення | |
| 9 | Відображено дохід орендодавця у розмірі ПДФО та ВЗ | 39 | 631 | ||
| 10 | Нараховано орендну плату за місяць | 93 | 39 | Акт наданих послуг | |
Одержання приміщення в оперативну оренду від ФОП або юридичної особи
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первинний документ |
| 1 | Отримано об’єкт в оперативну оренду | 01 | – | акт приймання-передачі |
| 2 | Нараховано орендну плату за місяць | 93 | 631 | акт наданих послуг |
| 3 | Відображено податковий кредит з ПДВ (ПН зареєстрована в ЄРПН_ | 641 | 631 | податкова накладна |
| 4 | Якщо ПН не була зареєстрована і минули сроки реєстрації | 93 | 644/1 | дані ЄРПН |
| 5 | Перерахована орендна плата | 631 | 311 | акт наданих послуг |
| 6 | Сплачена орендна плата авансом | 39 | 311 | |
| 7 | Нараховано орендну плату за місяць | 93 | 39 | акт наданих послуг |
| 8 | Відображено ПДВ | 644/2 | 39 |
Ремонт та реконструкція магазину перед відкриттям
Зазвичай приміщення треба трошки підготувати перед його відкриттям, зробити невеличкий ремонт тощо. Чи можна це зробити власними силами? Все залежить від того, що вам потрібно. Якщо ви вирішите зробити реконструкцію приміщення, його реставрацію або капітальний ремонт, то вам доведеться залучити для цього будівельну організацію, яка одержить дозвіл на виконання будівельних робіт. А що мається на увазі під капітальним ремонтом? Чіткої відповіді на це немає.
В обліку такі господарські операції відобразяться наступним чином:
- роботи, які спрямовані на підвищення техніко-економічних можливостей об’єкту, то такі роботи відображаються на субрахунку 152;
- роботи, котрі здійснюються для підтримки об’єкта в придатному для використання стані включаються до складу витрат і відносять на рахунок 93.
Установка вивіски у магазині: порядок відображення витрат в обліку
Магазину без вивіски не буває. Тож на фасаді торговельного об’єкту розміщують вивіску із зазначенням об’єкта господарювання. Також біля входу на видномі місці розміщують інформацію про режим роботи. Про цьому її слід правильно розмістити, щоб це не вважалось рекламою. Її слід розмістити на внутрішній поверхні приміщення, на зовнішній поверхні будівлі чи споруди не вище першого поверху, або на поверсі де знаходиться приміщення, біля самого приміщення.
Якщо ви її правильно розмістили, то вам не потрібно одержання дозволу на розміщення зовнішньої реклами. Про те не все так безхмарно. Деякі місцеві адміністрації видають спеціальні нормативи щодо розміщення вивісок, які передбачають необхідність оформлення паспорту вивіски. Які вам для цього будуть необхідні документи дізнавайтеся на місцях.
Очевидно, що ця справа може зайняти багато часу та чимало грошей. Вивіску зазвичай використовують протягом строку більше одного року, тому її відносять до необоротних активів. В залежності від її вартості вона може потрапити або до МНМА або до ОЗ. Вартісний критерій підприємство встановлює самостійно. В податковому обліці до ОЗ відносять об’єкти вартістю вище 6000,00 грн (без ПДВ).
ПДВ, який пов’язаний з виготовленням та встановленням вивіски, платник сміливо може включати до складу податкового кредиту на загальних підставах, звісно якщо ПН буде зареєстрована в ЄРПН.
| № | Зміст операції | Дт | Кт | Первинний документ |
| 1 | Зазнано витрат на виготовлення вивіски | 153 або 152 | 685 | Акт виконаних робіт, видаткова накладна |
| 2 | Оплачено виготовлення вивіски | 685 | 311 | Платіжне доручення |
| 3 | Введено вивіску в експлуатацію | 112 або 109 | 153 або 152 | Акт введення в експлуатацію |
| 4 | Нараховано амортизацію на вивіску | 93 | 132
або 131 |
Розрахунок амортизації |
