Особливості інвестування в нерухомість за кордоном

Інтеграція України у світову економіку супроводжується поступовим оволодінням вітчизняними підприємцями всім спектром економічних способів та прийомів участі у міжнародному обороті, зокрема, шляхом розміщення капіталовкладень в об’єкти інвестування, розташовані за межами України. Одним з таких об’єктів є нерухомість, вкладення капіталу в яку здійснюється з метою отримання доходу у майбутньому. При цьому, такий дохід від інвестування може бути пасивним (від здачі нерухомості в оренду) чи активним (від перепродажу об’єкту нерухомості за більш високою ціною).

Останнім часом все більшого поширення набуває такий вид інвестування в майнові активи як придбання нерухомості за кордоном. Цей вид інвестування має і свої переваги, і недоліки.

До переваг інвестування в нерухомість за кордоном відносять наступні. По-перше, вартість нерухомості за кордоном у більшості країн нижче, ніж у великих та курортних містах України, натомість якість і майбутній пасивний дохід вище. По-друге, інвестиції у закордонну нерухомість дозволяють диверсифікувати портфель інвестицій, розподіляючи власний капітал між активами різних країн, що, безумовно, підвищує його стійкість до ризиків. Також, придбаваючи нерухомість за кордоном, інвестор має можливість використовувати її не лише з метою отримання пасивного доходу, але й у приватних цілях, наприклад, для відпочинку.

Щодо недоліків інвестування в об’єкти нерухомості за кордоном, то особливої уваги інвесторів заслуговують такі. По-перше, додаткові затрати, пов’язані з купівлею закордонної нерухомості, складають, як правило, майже 5-10 відсотків від її вартості, зокрема, це податки і збори, які треба сплатити до бюджету іноземної держави. По-друге, доволі складна процедура придбання нерухомості потребує обізнаності у законодавстві іноземної країни, тому більшість інвесторів купують нерухомість за кордоном через посередників та/або користуючись послугами юристів, а це – додаткові немалі затрати. Повна залежність від законодавчої бази іноземної держави також обумовлює можливі додаткові втрати у майбутньому – підвищення розміру комунальних платежів, витрати на підтримання належного стану об’єкту нерухомості, а також пов’язані зі змінами у податковому законодавстві. І останнє, здійснення інвестицій у закордонну нерухомість може передбачати обов’язкове отримання резидентом відповідного дозволу (ліцензії) уповноваженого органу держави своєї країни. В Україні – це індивідуальна ліцензія Національного банку України на здійснення інвестицій за кордон. А це передбачає не лише додаткові затрати на отримання ліцензії, а й увагу податкових органів щодо походження витрачених коштів.

Здійснення інвестицій резидентами за кордон може мати для держави як позитивні, так і негативні наслідки. До останніх, зокрема, належать: зменшення національного внутрішнього продукту внаслідок відтоку внутрішніх капіталів за кордон; загроза значної втрати валютних та майнових цінностей внаслідок їх вивезення за кордон без мети повернення цих цінностей та прибутку в державу. Слід зазначити, що негативні наслідки більш характерні для нерозвинутих (економічно, політично, соціально) держав, а позитивні наслідки можна прослідкувати лише для країн з розвиненою економікою. При цьому, країни, для яких інвестування за межі держави призводить до виникнення переважно позитивних наслідків, дозволяють вільне інвестування за межі країни без встановлення обмежень. І навпаки, країни, які відчувають лише негативний вплив іноземного інвестування встановлюють режим обмежень інвестицій за кордон та спеціальні механізми контролю за здійсненням такої інвестиційної діяльності.

У зв’язку з нестабільністю політичної та економічної ситуації в країні, а також низьким соціальним рівнем життя, в Україні діє режим обмеження інвестування за межі держави.

У цілому, інвестування за межі України здійснюється шляхом:

1) інвестування речей, що пов’язане із переміщенням об’єктів матеріального світу через митний кордон за межі території України, із застосуванням заходів митного контролю та тарифного і нетарифного обмеження зовнішньоекономічної діяльності;

2) інвестування за межі України коштів та інших валютних цінностей, а також цінних паперів, операція з інвестування яких може відбуватися шляхом передачі документа або зміни запису на рахунках у банківських та інших облікових установах; до цього виду інвестування наразі застосовуються заходи валютного контролю та валютні обмеження.

Інвестування за межі України регулюється Законом України «Про зовнішньоекономічну діяльність» від 16 квітня 1991 року, Декретом Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19 лютого 1993 року, а також прийнятими на їх підставі нормативно-правовими актами. Здійснення інвестування за межі України дозволяється лише на підставі індивідуальної ліцензії, що видається відповідним органом державної влади.

Указом Президента України «Про інвестування майнових цінностей резидентами за межами України» від 13 вересня 1995 року № 839/95 встановлено обов’язок інвестора-резидента при здійсненні інвестування за межі України отримати відповідну ліцензію. Видачу індивідуальних ліцензій здійснює Міністерство економічного розвитку і торгівлі України відповідно до Положення про порядок видачі індивідуальних ліцензій на здійснення резидентами майнових інвестицій за межами України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1996 року № 229. Здійснення операції з інвестування за межі України валютних цінностей потребує отримання індивідуальної ліцензії згідно з Інструкцією про порядок видачі індивідуальних ліцензій на здійснення інвестицій за кордон, затвердженою постановою Правління Національного банку України від 16 березня 1999 року № 122 (далі – Інструкція).

Відповідно до Інструкції інвестиція за кордон – це валютна операція, яка передбачає вкладення суб’єктами інвестицій (резидентами – юридичними та фізичними особами) валютних цінностей в об’єкти інвестицій за кордоном з метою отримання прибутку або досягнення соціального ефекту. Інвестиції можуть здійснюватися у формі створення юридичних осіб за кордоном, придбання корпоративних прав та цінних паперів іноземних емітентів, прав власності на нерухоме майно, розташоване за межами України, та в інших формах, які не заборонені законами України. Не потребують отримання індивідуальної ліцензії на здійснення інвестиції в Національному банку України операції з проведення суб’єктами інвестицій розрахунків на території України в гривні з метою придбання права власності на об’єкти інвестицій за кордоном. Для інвестицій не можуть бути використані кошти у готівковій формі юридичними особами, а також фізичними особами, які у встановленому законодавством України порядку є суб’єктами підприємницької діяльності.

Для здійснення інвестиції (незалежно від строків та суми) резиденту потрібно обов’язково попередньо одержати індивідуальну ліцензію Національного банку України – належним чином оформлений письмовий дозвіл НБУ на право здійснення конкретним резидентом конкретної інвестиції. Для одержання ліцензії резидент зобов’язаний подати до Національного банку України пакет документів, визначений в главі 2 Інструкції. Строк їх розгляду не повинен перевищувати 25 робочих днів з дати його надходження.Ліцензія видається резиденту на строк, що необхідний для здійснення інвестиції. Для збільшення суми інвестиції, передбаченої ліцензією, її власник має звернутися до Національного банку України в порядку, установленому Інструкцією для отримання нової ліцензії.Ліцензія, зміни та доповнення до ліцензії оформлюються в двох примірниках. Оригінал ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) надсилається власникові ліцензії (видається під розпис власникові ліцензії або його довіреній особі) після здійснення оплати за надання ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) у розмірі, установленому нормативно-правовими актами Національного банку України. Другий примірник ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) зберігається в Національному банку України. Копія першого примірника ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) надсилається контролюючому органу, у якому власник ліцензії перебуває на обліку.Власник ліцензії особисто пред’являє оригінал ліцензії уповноваженому банку, через який має переказуватися іноземна валюта за межі України (у разі здійснення інвестиції за кордон у безготівковій формі). Уповноважений банк на цій ліцензії робить відмітку, що має містити суму та дату переказування іноземної валюти за межі України, і зберігає її копію з відмітками в установленому Національним банком України порядку.

Треба відзначити, що правове регулювання інвестування в майновій формі значно відрізняється від правового регулювання інвестування у валютних цінностях, зокрема, щодо визначення понять інвестування, форм інвестування тощо, а також відрізняється від правового регулювання інвестування в цілому. Ці види правового регулювання потребують узгодження, наприклад, шляхом прийняття єдиного законодавчого акту з регламентації цього виду інвестиційної діяльності.

В цілому правове регулювання інвестування за межі України має не систематизований характер, регулюється актами різної юридичної сили та предмета правового регулювання, прийнятими на початку становлення ринкових відносин в Україні, однак згідно зі ст. 92 Конституції України виключно законами можуть встановлюватись обмеження у здійсненні інвестиційної діяльності громадян. Все це вносить певну дисгармонію в систему правового регулювання інвестування в нерухомість за кордоном.

Тому, маючи намір придбати нерухомість за кордоном та приділяючи основну увагу юридичному оформленню відповідних відносин в тій чи іншій країні, не слід забувати й про те, що в силу вітчизняних особливостей дуже легко потрапити у пастку законодавчих хитросплетінь в Україні. При цьому, регулювання здійснюється з позицій організації державного контролю за вивезенням за межі України валютних цінностей та майнових цінностей, через це інвестор має бути обізнаний на правилах здійснення інвестування в закордонну нерухомість і знати про відповідальність за правопорушення у цій сфері відносин. Тому при оформленні в Україні документів, необхідних для здійснення інвестицій в нерухомість за кордоном, також не завадило б звертатися за професійною юридичною допомогою.

Олена Кобець,

Юридичний радник

Юридичної компанії LEX LIGA

Світлана Миколаївна Грудницька,

Д.ю.н., професор, зав.сектором

Інституту економіко-правових

досліджень НАН України