Особливості нотаріального оформлення відчужених ділянок у розрізі земельної реформи

При посвідченні договорів про відчуження земельних ділянок, які документи необхідно буде надати нотаріусу?

Нотаріат відіграє надзвичайно важливу роль у питанні непорушності права власності, виступаючи гарантом юридичної “чистоти” укладення різних правочинів. Саме нотаріуси опиняться в авангарді запуску ринку землі. Система нотаріату має розгалужену мережу регіонального представництва і потужний кадровий ресурс: в Україні працює більш як 6 600 кваліфікованих нотаріусів, які мають необхідні знання і досвід у сфері земельних правовідносин. Тож, після зняття так званого мораторію на відчуження ділянок сільськогосподарського призначення жодних проблем із доступом громадян, які планують проводити юридичні операції із землею, до нотаріальних дій чи реєстраційних послуг бути не повинно. 

Пакет документів, який потрібно буде подати нотаріусу, варіюватиметься  залежно від суб’єктного складу учасників правочину. Наприклад, якщо сторонами договору відчуження земельної ділянки є громадяни, то окрім документів, які підтверджують їх особу і громадянство України, потрібно обов’язково надати державний акт на право власності на землю, договір, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності, та документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

З метою визначення загальної площі ділянок, які має право набути у власність одна особа, нотаріусу необхідно буде надати відомості та документи про перебування набувача у шлюбі, у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя. Водночас нотаріус як суб’єкт первинного фінансового  моніторингу має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земельних соток чи гектарів.

У яких випадках буде відмовлено у посвідченні договорів?

— Нотаріуси керуватимуться, зокрема, положеннями  статті 130 Земельного кодексу (нова редакція набуде чинності з 1 липня). У ній прописано вісім випадків, коли набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення забороняється. Нормативні табу стосуються і фізичних осіб, і юридичних. Для останніх перелік імперативних “ні” значно ширший і окремі приписи кореспондують з вимогами законодавства у сфері фінансового моніторингу щодо необхідності розкриття інформації про КБВ. Наприклад, навіть після настання передбаченого законом дедлайну та схвалення рішення про продаж землі для іноземців на референдумі не зможуть придбати сільськогосподарські гектари у власність юридичні особи, у яких неможливо встановити КБВ, або ж бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах із затвердженого урядом переліку, або є громадянами держави-агресора. 

Безумовними підставами для заборони набуття права власності на землю і фізичних, і юридичних осіб є застосування (до них безпосередньо чи до пов’язаних осіб) спеціальних економічних санкцій та інших обмежувальних заходів відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів щодо набуття у власність земельних ділянок, а також належність (навіть в минулому) до  терористичних організацій.

Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗК України, був затверджений Кабінетом Міністрів України нещодавно, 16 червня 2021 року.

Алгоритм здійснення нотаріусом такої перевірки, зокрема, передбачатиме:

* встановлення особи набувача;

* встановлення  КБВ юридичної особи;

* перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України “Про санкції”;

* перевірку наявності набувача у переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у визначеному урядом порядку;

* визначення загальної площі відповідних земельних ділянок у власності набувача.

Проведення перевірки здійснюватиметься з використанням відомостей низки інформаційних систем та реєстрів, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП), Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань та ДЗК. 

За результатами проведеної “ревізії” набувача нотаріус складатиме протокол із зазначенням інформації про відповідність або невідповідність вимогам статті 130 ЗК України. 

Які і скільки податків необхідно буде сплатити при укладанні такого договору?

— Необхідно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, та військовий збір у розмірі 1,5%, до того ж ще до моменту нотаріального посвідчення договору відчуження земельної ділянки. Базовою розрахунковою величиною для оподаткування буде зазначена в договорі купівлі-продажу ціна, яка не може бути нижчою за оціночну вартість землі, розрахованої уповноваженим органом. 

Законодавчий алгоритм оподаткування земельних операцій передбачає і низку пільг. Скажімо, від оподаткування звільняються власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв), які були отримані у порядку безоплатної передачі згідно зі статтею 121 ЗК України. Пільгами за певних умов і тільки раз на рік можуть скористатися також особи, які отримали такі ділянки у процесі приватизації. 

— Як внести відомості про земельну ділянку до державного реєстру речових прав на нерухоме майно?

— Головною умовою для офіціалізації статусу власника землі у реєстрі є реєстрація ділянки у Державному земельному кадастрі. Земельній ділянці обов’язково потрібно присвоїти кадастровий номер, який, так би мовити, є аграрним паспортом власника, адже без його наявності сьогодні неможливо провести будь-які юридичні операції із землею!  

Коли інформація про аграрні володіння вже оцифрована — нанесена на Публічну кадастрову карту України, настає черга для внесення відомостей до Державного реєстру прав. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса або державного реєстратора за місцезнаходженням земельної ділянки, “озброївшись” пакетом документів, необхідних для встановлення особи заявника (або його представника) та підтверджуючих виникнення або перехід права власності на ділянку. І вже за декілька днів (максимум — п’ять робочих днів з моменту реєстрації заяви в реєстрі) можна отримати у паперовій чи електронній формі витяг про державну реєстрацію права власності на землю. 

Цей шлях до нотаріуса або державного реєстратора я рекомендую проторувати і власникам  землі, які на руках мають державний акт на ділянку старого зразка. Адже належне оформлення документів, які підтверджують право власності або інше речове право на земельну ділянку, та внесення відповідних відомостей до ДРП допоможе убезпечити  власність від посягань шахраїв!

Голос України