ОСОБЛИВОСТІ ОПОДАТКУВАННЯ ОБЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА

У частині четвертій статті 319 Цивільного кодексу України визначено один із принципів здійснення права власності, а саме -«власність зобов’язує». Такий самий принцип закріплений і у нормі прямої дії (ч.3 ст. 13 Конституції), де окрім того, що «власність зобов’язує», зазначено й те, що «власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству». У такій редакції конституційна норма не лише покладає на власника обов’язки, а й орієнтовно вказує до чого зобов’язаний власник. Більш того, зурахуванням положення статті 67 Конституції, згідно якої«кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом», можна відокремити одне з таких суспільних зобов’язань власника – сплата податку на майно.

Питання оподаткування майна визначено у розділі ХІІ Податкового кодексу України, зокрема, статтею 266 цього розділу передбачено податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.Об’єктом оподаткування цього податку є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка. Платниками податку відповідно є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками таких об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Даний податок є дещо новим, оскільки фактично був введений з 2014 року, проте, не зважаючи на це, до системи його оподаткування вже внесено зміни. Зокрема, із початком нового 2016 року в Україні набув чинності Закон «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році» № 909-VIIIвід 24 грудня 2015 року, яким крім іншого було скореговане справляння податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Однак насамперед слід звернути увагу на те, що такі зміни в оподаткуванні нерухомостівласники – фізичні особи(на відмінну від юридичних осіб) в повній мірі відчують тільки наступного року, оскільки оподаткування для них здійснюється за підсумками минулого року,тож цього року за нерухомість фізичні особи платитимуть за нормами, що діяли 2015 року, на підставі податкових повідомлень-рішень, які надсилатимуть контролюючи органи до 1 липня 2016 року. Податкові зобов’язання, визначені цими податковими повідомленнями-рішеннями підлягають сплаті протягом шістдесяти днів від дня одержання повідомлення.

Що стосується юридичних осіб, то з урахуванням того, що податковий облік вони здійснюють самостійно, податоксплачуватимуть вже за новими нормами,щокварталу –до 30 квітня, 30 липня, 30 жовтня, 30 січня наступного року.

База оподаткування податком залишилась незмінною – це загальна площа об’єктів житлової і нежитлової нерухомості, в тому числі її часток. При цьому слід зауважити що, якщо об’єкт житлової і нежитлової нерухомості знаходиться у спільній сумісній власності, то кожний власник сплачує податок за свою частку в нерухомому майні окремо заумови поділення часток майна в натурі або власники спільно визначають одного платника податку з числа осіб-співвласників у випадку, якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості не поділений в натурі.

З метою забезпечення надходження додаткових коштів до бюджетів з 2016 року Законом № 909-VIII було змінено розміри пільгових площоб’єктів нерухомості,які зменшують базу оподаткування, а саме: для власників квартир пільгова площа зменшена з 80 кв.м. до 60 кв.м.; для власників будинків з 160 кв.м. до 120 кв.м. Відповідно, податок нараховується лише на ту площу, яка перевищує вказаний встановлений ліміт. Наприклад, якщо загальна площа квартири становить, приміром, 73,4кв. м, то її власник повинен заплатити податок тільки за 13,4кв. м. площі. У випадку, якщо особа володіє кількома квартирами, їх площу додаватимуть, а податок нараховуватимуть на суму перевищення пільги (60 кв.м.). Так само буде і у випадку з будинками, коли загальна сума площі перевищуватиме 120 кв. м.

Якщо у власності є і квартира, і будинок, то їх площа додається, а податок нараховують на площу понад 180 кв. м. Однак, якщо квартира чи будинок перевищують свій встановлений ліміт (60 кв. м і 120 кв. м), проте загальна площа об’єктів нерухомості не перевищує 180 кв. м, то податок не сплачується.

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 3% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. Як бачимо,Законом № 909-VIII з 2016 року була збільшена гранична ставка податку,в межах якої ради територіальних громад встановлюють ставку податку на відповідній адміністративно-територіальній одиниці,на 1 % (до 2016 року ставка не могла перевищувати 2 % розміру мінімальної заробітної плати), однак органи місцевого самоврядування не поспішають користуватися цією можливістю підняти ставки податку, а залишають їх на рівні, затвердженому відповідними рішеннями ще у 2015 році (приклад із рішення Київської міської ради від 28.01.2015 року № 58/923). Окрім того, завдяки зазначеному Законувідтепер юридичні та фізичні особи – власники житлової нерухомості(звертаємо увагу, що це стосується саме об’єктів житлової нерухомості), загальна площа якої перевищує 300 кв. м. для квартири та/або 500 кв. м. для будинку, сплачуватимуть додатково 25 тис. грн. на рік за кожен із вказаних об’єктів житлової нерухомості (його частку).Тобто фактично такі об’єкти обкладатимуться змішаною ставкою, яка складається з процентної (до 3%) і фіксованої (25 тис.грн.) ставок. Щоправда, механізм застосування такої додаткової(фіксованої) ставки поки що не зовсім зрозумілий, побачимо, як буде складатися практика. Ймовірно, податківці будуть вимагати заплатити таку додаткову ставку вже цього року. Однак, враховуючи судову практику, що складається у спорах з фіскальними органами в частині введення нових ставок податків з порушенням такого основного принципу податкового законодавства, як стабільність (підпункт 4.1.9 пункт 4.1 статті 4 ПК),у яких рішення найчастіше ухвалюються не на користь податківців, такі факти неправомірних вимог фіскальних органів слід оскаржувати в судовому порядку. У даному випадку, позиція судів ґрунтується на тому, що зміни до будь-яких елементів податків і зборів не можуть вноситися пізніше, ніж за 6 місяців до початку нового бюджетного періоду,у якому діятимуть нові правила та ставки. Податки та збори, їх ставки, а також податкові пільги не можуть змінюватися протягом бюджетного року. Це означає, що будь-які зміни в податковому законодавстві, якщо вони ухвалені пізніше шести місяців до початку нового бюджетного періоду (який в Україні співпадає з початком календарного року) повинні вводитися в дію не раніше ніж за рік. Тобто ставки податку на нерухомість, які введені Законом № 909-VIII, повинні застосовуватися тільки починаючи з 1 січня 2017 року. Отже, у випадку намагання застосування додаткової (фіксованої) ставки вже цього року платникам податків слід звертатися до суду за відстоюванням своїх прав.

Поряд із цим, норми Податкового кодексу (п.п. 266.4.2. п. 266.4 ст.266) надають сільським, селищним, міським радам та радам об’єднаних територіальних громад, які створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, повноваження встановлювати додаткові пільги з податку, що сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані у встановленому законом порядку, та використовуються для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями). До 1 лютого поточного року органи місцевого самоврядування повинні повідомити інформацію про встановлені пільгивідповідним контролюючим органам за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості.

Також вважаємо за необхідне окремозвернути увагу на перелік об’єктів нерухомого майна, які відповідно до підпункту 266.2.2. пункту 266.2 статті 266 ПК не вважаються об’єктом оподаткування податком на майно, зокрема, це:

а) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);

б) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) гуртожитки; ґ) житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;

д) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

е) об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

є) будівлі промисловості, зокрема, виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;

ж) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності;

з) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств;

и) об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;

і) будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг.

Отже, при придбанні об’єктів житлової/нежитлової нерухомості та реєстрації права власності, слід враховувати всі зобов’язання, які вони покладають на власника.

Юрист LEXLIGA Law Firm

Злобін В.С.

lexliga.com