1 июля 2015 года вступит в силу закон “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”, который уже успел спровоцировать горячие дискуссии в обществе. Каковы основные нововведения будущего закона, и что они принесут украинцам – исследовал Prostobank.ua
Новинка первая. Схема управления домом кардинально изменилась
Согласно будущему закону№ 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», конторы, называемые народом ЖЭКами больше не управляют домами. Закон определяет три возможных схемы управления домом:
- обществом собственников многоквартирного дома (ОСМБ);
- собранием совладельцев;
- управителем, назначенным органом местной власти.
Именно первый вариант, ОСМБ, по замыслу должен стать основным вариантом управления домом. Такая схема практикуется в некоторых многоквартирных домах страны уже не первый год и хорошо себя зарекомендовала – как правило, дома с ОСББ и вовремя ремонтируют, и утепляют при потребности, дворы хорошо обустроены и убраны, а детские площадки – современные и безопасные. Главное достоинство такой схемы в том, что ОСМБ может самостоятельно заказывать услуги и оплачивать их без найма управителя.
Другая схема – собрание совладельцев. Она заключается в собрании собственников квартир, на котором они принимают необходимые решения, если за них проголосуют более 50% владельцев (или владельцы более 50% общей площади всех помещений дома). Собрание собственников нанимает управителя, составляет с ним договор, определяет его зарплату, расходы на управление домом и общим имуществом и прочее. Для принятия более важных решений потребуется более 75% голосов.
Третья схема, управитель, назначенный местной властью, – одно из наиболее спорных нововведений закона, поэтому ему посвятим отдельную главу.
Новинка вторая. Управитель от власти и подводные камни
На создание ОСМБ у жильцов дома есть целый год. Исполнительный орган местной власти назначает частного управителя и зарплату ему в том случае, если за год со вступления закона в силу совладельцы многоквартирного дома так и не смогли создать ОСМБ.
Важный нюанс: частный управитель назначается сроком на один год, и отказаться от его услуг совладельцы дома смогут письменно через 11 месяцев после его назначения. Если этого не сделать, то его полномочия автоматически продлятся еще на год.
Именно норма о частном управителе более остальных поддается критике юристов. По мнению противников закона, если управителя назначат хоть раз, то он сможет блокировать последующие попытки жильцов по созданию ОСББ и навсегда оставить у себя полномочия.
Помимо этого, есть опасения, что управитель будет злоупотреблять своей властью: от покупки коммунальных услуг по завышенным тарифам – до схемы, по которой он закажет услуги у хорошо знакомых «ЖЭКов» и тем самым организует взимание двойного размера платежей. Как же все будет на самом деле, достаточно ли выписанных норм по увольнению управителя – покажет только практика.
Именно поэтому для жильцов дома теперь очень важно приложить максимум усилий, чтобы найти общий язык с большинством соседей и создать ОСББ, которое бы успешно функционировало.
Новинка третья. Создать ОСББ теперь проще
Критики закона не зря опасаются, что за целый год жильцы дома не смогут создать ОСББ. По закону, для организации этого объединения необходимо провести учредительное собрание, на котором будет присутствовать не менее 50% собственников квартир. Из них две трети должны поддержать создание ОСББ. В целом, получается, что к согласию должна прийти треть владельцев всех квартир.
Тем не менее, новый закон предусматривает ряд существенных изменений, благодаря которым создание и работа ОСББ стали намного проще. К примеру, если на учредительном собрании за создание ОСББ не проголосует нужное количество совладельцев, то инициаторы объединения смогут в течение 15 дней со дня проведения встречи обойти тех собственников квартир, которые не голосовали, и опросить их письменно. Если за 15 дней успеют набрать треть голосов всех владельцев квартир – то Объединение будет создано.
К слову, эта норма тоже неоднократно поддавалась критике – юристы обращают внимание на то, что подпись легко подделать, а экспертиза ее на подлинность стоит более тысячи гривен. Впрочем, в стране, в которой много отраслей не в порядке, любое нововведение может стать проблемой. Даже на биометрические паспорта сетуют, что их можно купить из-за уровня коррупции. Но это ведь не означает, что не нужно развиваться.
Самая приятная новинка закона – простота прощания с предыдущим балансодержателем дома после создания ОСМБ. Если раньше оформление перевода дома от него к ОСМБ могло происходить долго и сложно, то теперь закон обязывает бывшего балансодержателя в течение трех месяцев после регистрации ОСМБ передать ему всю документацию на здание: техпаспорт, план инженерных сетей и тому подобное. Закон также обязывает балансодержателя восстановить такие документы в течение шести месяцев, если они утеряны. В целом же с момента создания ОСМБ дом считается перешедшим в управление этой организации.
Последняя новинка порадует жителей новых домов. Раньше жильцы, переехавшие первыми, часто платили огромные суммы за коммунальные услуги и не могли этого изменить. Теперь создавать ОСМБ можно сразу после того, как более 50% квартир и других помещений уже прошли государственную регистрацию права собственности.
Новинка четвертая. Больше прав жильцам дома
Помимо вышеперечисленного, будущий закон содержит еще немало мелких полезных новинок. Например, закон закрепляет право собственности на придомовую территорию и участок земли, на котором стоит дом, за его жильцами, то есть – владельцами квартир. Теперь даже если дом будет разрушен, они все равно останутся владельцами земли и, возможно, смогут организоваться и построить новый.
Также закон определяет, что все имущество, которое приобрело ОСМБ на деньги совладельцев, является совместной собственностью. Речь может идти, например, о детской площадке, которую покупали и устанавливали во дворе. Кроме этого, ОСМБ может дополнить свой статут какими угодно пунктами – на собственное усмотрение, что открывает возможности организации.
Раньше по закону для принятия решений было достаточно голосов самой ОСМБ. Теперь право голоса имеют все жильцы дома. К слову, учитываться голоса могут по схеме, выбранной самими владельцами квартир – либо пропорционально доле площади своей недвижимости в общей площади дома, либо по количеству объектов, которыми он владеет. Это не полный список положительных нововведений закона, а лишь основной перечень.
Новинка пятая. Неоднозначное прощанье с ЖЭКами
Один из самых больших недостатков закона, как ни странно, именно возможное прощание с ЖЭКами. Дело в том, что «в наследство» ОСББ бывшие балансодержатели в большинстве случаев передадут сильно изношенные коммуникации и требующие ремонта дома. Закон не предусматривает обязательства ЖЭКа передать здание в отремонтированном состоянии. Поэтому приводить все в порядок придется уже самим жильцам – при помощи ОСББ или прочих форм управления.
Впрочем, как сказано выше, ЖЭКи все же могут вернуться через год в нашу жизнь – уже в виде частных управителей. Все будет зависеть от владельцев квартир в доме.
Мнение
Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua
Закон № 417-VIII определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, регулирует отношения, связанные с его содержанием и управлением. На мой взгляд, в Законе есть ряд пробелов и недостатков.
Согласно Закону управление многоквартирным домом осуществляют собственники жилых и нежилых помещений либо через управителя, которого они выбирают сами, либо посредством созданного ими объединения собственников многоквартирного дома (ОСМД). В то же время такая форма управления как, например, жилищный кооператив Законом не предусмотрена. Между тем, на сегодняшний день такая форма объединения собственников как кооператив является достаточно популярной, многие кооперативы создаются еще на этапе строительства дома. Каким будет их правовой статус после вступления Закона в силу не совсем понятно. Нужно ли будет их реорганизовывать в ОСМД? Или они и дальше будут функционировать на основании ЗУ «О кооперации»?
Закон определяет, что земля, на которой находится многоквартирный дом, а также придомовая территория должны бесплатно передаваться в собственность или постоянное пользование собственников помещений. Однако порядок такой передачи пока не определен.
При решении вопросов, связанных с управлением домом, собственники квартир большей площади будут иметь больше влияния на результат голосования, ведь решение будет приниматься собственниками 75% общей площади всех помещений. Что не совсем справедливо по отношению к собственникам небольших квартир. Наниматели же помещений в многоквартирном доме смогут принимать участие в решении вопросов, связанных с его управлением, только в том случае, если их на то уполномочит собственник помещения.
Также Закон предусматривает, что все затраты на содержание, реконструкцию, проведение текущего и капитального ремонта, техническое переоснащение многоквартирного дома будут нести собственники помещений (наниматели, в случае передачи помещений в аренду). Причем эти и другие затраты по управлению домом ложатся на собственника независимо от того, пользуется он своим помещением или нет.
В то же время, Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» имеет и ряд существенных достоинств. Так, Законом определен правовой режим собственности в многоквартирном доме. В частности, определено, что общее имущество является общей совместной собственностью совладельцев, которое не может быть поделено между ними, совладельцы также не имеют права на выделение им части в общем совместном имуществе. Законом определен перечень прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме, ответственность собственников, также предусмотрены существенные условия договора по управлению многоквартирным домом
