Створювати ОСББ чи залишитись під егідою “мутованих” ЖЕКів?

1 липня 2016 року набуває чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», після чого існування ЖЕКів залишиться лише історією.

Отже, що ж таки буде з 1 липня, ЖЕКи зникнуть? Ні, ЖЕКи не зникнуть, вони просто трансформуються в Управляючі компанії з тим же рівнем сервісу, який в них був присутній до 1 липня. Як зазначають експерти в галузі ЖКГ, оскільки саме місцева влада буде примусово призначати керуючі компанії, у зв’язку з цим очікувати якісного та покращеного підходу до вирішення питань мешканців не варто. Та мабуть і не потрібно бути експертом, щоб зрозуміти, що від назви на будівлі старого ЖЕКу нічого крім вивіски не зміниться. Натомість, зі слів тих же експертів вартість послуг по обслуговуванню будинків значно здорожчає.

Чи готові мешканці українських будинків до такої реформи, та що вони знають про нові форми управління будинками? Як показала практика, обізнаність населення дуже низька, як і ініціативність щодо змін свого ж будинку на краще. Більшості населення живе по принципу: «нехай краще буде якась компанія, яку нам призначить держава», тобто, які б реформи нам не пропонували, працює лише стара ментальність українців: «моя хата скараю» та «ні собі, ні людям». Отже, якщо ви відноситесь до цієї категорії, дана стаття вам буде не цікава.

Але якщо ви прогресивний мешканець будинку з європейськими поглядами, який все таки мріє створити гарний простір хоча б навколо себе, тоді я б хотіла поговорити про створення ОСББ та пояснити, як практично це можливо реалізувати.

Що таке ОСББ та його переваги:

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – об’єднання) – це неприбуткова юридична особа, створена власниками житлових та нежитлових приміщень для спільного користування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію.

Об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством.

Хто може бути членом ОСББ:

• фізичні особи, які є власниками квартири (квартир) або приміщення (примі­щень) у багатоквартирному будинку;

• юридичні особи (фірми, приватні підприємства тощо), які є власниками кварти­ри (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку.

В свою чергу, не можуть бути членами ОСББ: мешканці будинку, які живуть у неприватизованих квартирах на підставі ви­даних їм ордерів;особи, котрі орендують приміщення.

В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання. (ст. 4 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Слід зазначити, що Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках).

Алгоритм створення ОСББ:

1. Створення ініціативної групи;

2. Формування реєстру співвласників;

3. Скликання установчих зборів;

4. Розробка Статуту;

5. Проведення установчих зборів;

6. Проведення письмового опитування (за потреби);

7. Державна реєстрація ОСББ.

Першим кроком є створення ініціативної групи, яка в подальшому і буде організовувати всю роботу по створенню ОСББ.

Ініціативна група – це співвласники багатоквартирного будинку, які добровільно на громадських засадах беруть на себе обов’язки по проведенню інформаційно-роз’яснювальної роботи серед інших співвласників, скликання та проведення установчих зборів, підготовку проектів необхідних документів (статуту ОСББ, протоколу установчих зборів, тощо).

Отже, щоб створити ОСББ, спочатку потрібно сформувати ініціативну групу, не менш, як з трьох власників квартир або нежилих приміщень. До складу ініціативної групи не можуть входити мешканці які не є власниками — орендарі, наймачі та ін.). Винятком може стати, наявність відповідного доручення від Власника квартири.

Створення ініціативної групи не реєструється, але доцільно буде скласти Протокол про створення ініціативної групи, як документ, що підтверджував би юридичний факт її існування.

Основним завданням Ініціативної групи є скликання Установчих зборів.

Для того, щобдані збори відбулись, попередньо варто провестироз’яснювальну та агітаційну роботу серед мешканців, розповсюдження листівок, визначити перелік власників, що бажають створити об’єднання; зібрати необхідну інформації про будинок і мешканців; здійснити обстеження технічного стану будинку; конкретизувати видатки на ремонт, обслуговування, експлуатацію житлового будинку, підготувати проект статуту майбутнього об’єднання, скласти список власників квартир і нежитлових приміщень (реєстр співвласників).

Є доречним спочатку провести інформаційні збори власників для розуміння настроїв власників будинку, щодо створення ОСББ. Повідомити про інформаційні збори необхідно шляхом Повідомлень та/або розміщення Оголошення на дошці оголошень Вашого будинку.

Після того, як сформована ініціативна група не менш важливим кроком є формування реєстру власників.

Шляхи формування Реєстру:

1. Звернутись до мешканців (власників) квартир та нежитлових приміщень будинку з метою перевірки та отримання додаткової інформації щодо власників, безпосередньо у мешканців (власників) квартир шляхом опитування.

2. Звернення до (Паспортиста) ЖЕКУ з запитом для отримання інформації.

3. Звернення до БТІ (бюро технічної інвентаризації).

На підставі отриманих даних варто скласти повний список (реєстр) співвласників багатоквартирного будинку, який знадобиться й для подальшої роботи ОСББ.

Отже, після проведення попередніх підготовчих етапів, зібравши всю необхідну інформацію Ініціативна група переходить до третього етапу: підготовки та організації проведення Установчих зборів.

Підготовку до проведення Установчих зборів слід розпочати з визначення дати та місця проведення зборів. Слід зважити на те, що Закон визначає, що час і місце обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Після того, як визначено дату зборів Ініціативна група зобов’язана не менше ніж за 14 днів до дати проведення повідомити про це співвласників. Згідно ч. 4 ст. 6 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», повідомлення направляється в письмовій формі.

Закон визначає два способи вручення письмового повідомлення:

1.) Вручення кожному співвласнику під розписку.

При врученні доцільно, для підтвердження отримання власником квартири повідомлення про проведення Установчих зборів, зафіксувати дане отримання підписом власника. Для цього рекомендовано вести Список власників повідомлених про проведення установчих зборів.

2.) Поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Четвертим етапом є підготовка Статуту.

Згідно ст. 7 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Слід звернути увагу, що 23 вересня 2015 року Наказом Мінрегіону №238 було внесено зміни до Типового статуту Об’єднання.

Після того, як всі підготовчі етапи здійснено, основним етапом на яких фактично і відбувається волевиявлення власників квартир, це Установчі збори.

Спершу, на установчих зборах, слід організувати реєстрацію присутніх (вияснити чи мають дані особи право голосу, а у разі представництва за дорученням отримати копію доручення.

При проведені зборів необхідно розглянути наступні питання:

• про обрання голови та секретаря зборів;

• про створення об’єднання;

• про назву об’єднання;

• про затвердження статуту;

• про обрання керівних органів (правління, голови правління, ревізійної комісії);

• про визначення місцезнаходження;

• про визначення особи, уповноваженої оформити державну реєстрацію об’єднання та підписати статут.

Під час голосування на установчих зборах слід знати, що:

• Рішення приймаються шляхом поіменного голосування.

• Під час проведення підрахунку, враховуються голоси, віддані співвласниками під час проведення установчих зборів та голоси, подані під час письмового опитування.

• Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»).

• Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.

• Якщо після проведення установчих зборів та за результатами письмового опитування необхідну кількість «за» не набрана, то рішення вважається не прийнятим.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. Голова Зборів керує Зборами: ставить на обговорення питання повістки дня, проводить голосування та організовує підрахунок голосів.

Проведення Загальних зборів обов’язково оформляються протокольно.

Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування (“за” або “проти”). Результати проведення установчих зборів оформляються протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку, форму якого затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203.

Слід зауважити особливість оформлення Протоколу за новим законодавством: щодо кожного питання потрібно оформити відповідне рішення, яке збори ухвалюють через поіменне голосування. Кожен, хто проголосував, мусить поставити в протоколі свій підпис і зазначити результат голосування («за», «проти», «утримався»).

До протоколу додаються:

• список співвласників, присутніх на установчих зборах;

• відомості про результати голосування по кожному питанню на установчих зборах;

• пронумеровані та прошнуровані листки опитування співвласників.

Рекомендую оформити протокол установчих зборів одразу у двох примірниках, оскільки, один примірник даного протоколу залишається у Реєстратора при проведенні державної реєстрації об’єднання.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників (частина 9 ст. 6 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрало кількості голосів «за», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Якщо рішення прийнято, та належним чином зафіксовано документально залишається звернутись до Державного реєстратора або до Нотаріуса, який проведе державну реєстрацію ОСББ.

Звичайно кожен вирішує для себе сам: створювати ОСББ чи залишатись під егідою «мутованих» ЖЕКів.

неприб