1 липня, набрав чинності Закон 552-IX про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення, який фактично відкриває в Україні ринок землі. { {1}}
Далі, 6 липня вступить в силу супроводжуючий його Закон 1444-IX «про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» (законопроект 2195; детальніше про тому, як будуть проводити земельні торги можна прочитати тут). Ще один Закон 1 423-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (законопроект 2194) вже вступив в силу, за винятком норм, які будуть вводитися в дію поетапно. { {1}}
Хто зможе купити землю
Основними гравцями ринку, як задумано законодавцем, спочатку будуть фізособи.
Так, з 1 липня 2021 року громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільгосппризначення площею до 100 га.
А через кілька років, з 1 січня 2024 року таку можливість отримають також юридичні особи, власниками яких є українці. Вони зможуть купувати до 10 тис. Га землі.
В цілому, згідно з новою редакцією статті 130 Земельного кодексу, набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (з урахуванням вищевказаного поступового вступу в силу норм) зможуть:
{{1} } громадяни України;
юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є тільки громадяни України і / або держава, і / або територіальні громади;
територіальні громади;
держава.
Банки зможуть набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Однак такі земельні ділянки повинні бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
Переважне право на покупку
Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.
Що з іноземцями
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено купувати частки в статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство в юридичних особах (крім як в статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Однак ця норма втрачає силу за умови та з дня схвалення на референдумі відповідного рішення.
Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня і за умови схвалення цього рішення на референдумі.
Хто не зможе купити землю
при будь-яких умовах забороняється придбання права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: { {1}}
1) юрособами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного межі ци України (крім державного кордону України, яка проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаного Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, в яких неможливо встановити вигодоодержувача ( контролера);
6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах;
7) фізичними та юридичними особами, щодо яких застосовані спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції);
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що знаходяться під контролем фізичних і юридичних осіб, зареєстрованих в державах, включених FATF до списку країн, які не співпрацюють в сфе ре протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється. Забороняється також відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях в Донецькій і Луганській областях, АР Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину.
Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які придбали право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.
Вартість землі і скільки можна придбати
До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути менше їх нормативної грошової оцінки.
Сторонам угоди по купівлі земельної ділянки необхідно буде оплатити 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору, податки і збори будуть розраховуватися від зазначеної в договорі купівлі-продажу вартості ділянки.
Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно -правових договорів, здійснюються в безготівковій формі.
Не допускається придбання права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за оплатним договорами при відсутності у набувача права власності документів, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких купується таке право.
До 1 січня 2024 громадяни України зможуть купувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.
Після цієї дати загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина або юридичної особи не зможе перевищувати 10 000 гектарів.
При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку в статутному (складеному) капіталі, в пайовому фонді юридичної особи або на окремі акції, паї, вважається, що йому крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки загальною площею, яка дорівнює площі у власності юридичної особи, учасником якого він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженою у відсотках, в статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи .
Санкції
Порушення правил щодо суб’єкта-покупця землі і перевищення площі має наслідком приз нание угоди недійсною і конфіскацію земельної ділянки.
Перевірку відповідності покупця або власника земельної ділянки вимогам проводить нотаріус в порядку, який вже затвердив Кабмін.
При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до одержувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі обмежень по загальній площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яку має право набувати у власність одну особу.
Така перевірка здійснюється з використанням відомостей державного реєстру прав на нерухоме майно, державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє в посвідченні угоди.
Також, згідно з новою редакцією статті 145 «Припинення права власності на земельну ділянку особи, якщо земельна ділянка не може належати йому на праві власності та / або в зв’язку з порушенням обов’язку щодо його відчуження протягом встановленого законом терміну », якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, який по ЗК не може набуватися їм у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права
- у разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний продати його протягом певного терміну, і земельна ділянка не був відчужений їм протягом такого терміну, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.
- у разі порушення вимог статті 130 ЗК щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати в собс твенності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду.
Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскований земельну ділянку за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданого на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з його продажем, виплачується його колишньому власнику.
